나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501967 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층1031호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명 · 평가일 2026.03.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 남촌동 소재 '남동국가산업단지' 내에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 등이 밀집소재하는 공단지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상11층 건물로서, 외벽 : 강화유리 및 페인팅 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용중임.

설비내역

설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 공장, 오피스텔 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 광대로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

남촌동 624-3 :일반공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 재생사업지구(2019-08-19)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 복합구역(2023-06-21)<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501967 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 624-3 제이케이루체스타지식산업센터 10층 1031호

건물명: JK루체스타지식산업센터

전유부분: 10층 1031호

건물용도: 건축물대장상 공장, 이용상태상 오피스텔(주거용)

감정가: 108,000,000원

토지면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

건물면적: 21.39㎡ (약 6.47평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 남촌동 소재 남동국가산업단지 내 JK루체스타지식산업센터에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건이 속한 JK루체스타지식산업센터는 중소규모 공장, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 공단지역에 자리하고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 남동측으로는 광대로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 일반공업지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지, 복합구역, 성장관리권역 등에 속해 있으며, 일부 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역(외국인 대상) 지정사항이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 01월 03일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (등기부 을구 1번 권리보다 선순위 권리가 없음을 의미)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 관련 말소사항 (갑2, 갑4)

* 주택임차권 (을1): 등기부상 말소되었으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 포함되었고, HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 다만, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 가압류 (을1, 갑5): 주택도시보증공사

* 압류 (갑6): 강서세무서장

* 강제경매 (갑7): 주택도시보증공사 (본건 경매 사건)

* 인수되는 권리: '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 권리상 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 10월 05일

* 확정일자: 2021년 09월 29일

* 배당신고일자: 2024년 02월 26일

* 대항력: 없음

4. 상권분석

* 입지: 남동국가산업단지 내에 위치하여 산업단지 배후 수요를 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 중소규모 공장 및 지식산업센터가 밀집한 산업단지 지역으로, 관련 종사자 및 기업을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 산업단지 특성: 최근 남동국가산업단지는 노후화된 산업단지 재생 사업과 함께 문화·예술·쇼핑 등이 가능한 복합문화공간 조성 사업이 추진되는 등 변화를 모색하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 산업단지 내 및 인근 지역의 근린생활시설, 상업시설 이용이 가능합니다. 다만, 주거 목적의 생활 편의시설은 단지 외부로 이동해야 할 수 있습니다.

* 환경: 남동국가산업단지는 다수의 산업체가 밀집한 지역으로, 관련 환경 규제 및 산업 활동에 따른 환경적 요인이 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 건축물대장상 '공장'으로 기재되어 있으나, 실제 이용 상태는 '오피스텔(주거용)'으로 파악됩니다. 이는 불법 용도 변경에 해당될 수 있으며, 추후 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 환경 문제: 남동국가산업단지 내에서 폐수 무단 방류, 유해물질 배출, 대기오염물질 기준 초과 등 환경 관련 법규 위반 사례가 지속적으로 적발되고 있습니다. 이는 해당 지역의 전반적인 환경적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 임차인 인수 가능성: '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 권리상 문제는 없을 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권' 등 특이사항이 기재되어 있어, 권리분석 및 현장 확인을 통한 최종 인수 여부 재확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 남동국가산업단지 내 JK루체스타지식산업센터에 위치한 소형 구분건물로, 공장 및 오피스텔로 활용 가능한 물건입니다. 권리관계는 '인수 보증금 합계 0원'으로 정리될 가능성이 높아 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태 간의 불일치 문제는 주요 리스크로 작용할 수 있으며, 해당 용도 문제를 해결하거나 관련 규제를 준수할 수 있는 방안 마련이 필수적입니다. 또한, 산업단지 특성상 환경 문제에 대한 고려도 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 내 입지: 남동국가산업단지 내 위치하여 산업단지 종사자 및 기업체 대상의 공장 또는 주거/업무 겸용 공간으로 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 전용면적 21.39㎡(약 6.47평)으로 소규모 투자자에게 적합하며, 초기 투자 부담이 적습니다.

* 미래 가치: 노후 산업단지 재생 사업 및 복합문화공간 조성 사업 추진 등 지역 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가 108,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 '용도 불일치'라는 중대한 리스크와 산업단지의 환경적 특성을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 권리상 인수 부담은 없으나, 실제 낙찰 후 발생할 수 있는 원상복구 비용, 추가적인 행정 제재 비용, 그리고 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.