나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501904 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 391-9 10층1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.03.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 1호선, 인천2호선 "주안역", 인천2호선 "시민공원역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 내 제10층 제1003호로서, 외벽: 석재붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 및 승강기 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501904 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 391-9 10층1003호

용도: 오피스텔 (건축물 정보 상 업무시설-오피스텔 및 근린생활시설)

감정가: 292,000,000원

토지면적: 13.32㎡ (약 4.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.96㎡ (약 23.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

준공연도: 2021년

층수: 해당 호실 지상 10층 (총 15층)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 "도화1동 행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 제반 여건은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선, 인천2호선 "주안역", 인천2호선 "시민공원역" 및 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

(제공된 정보 없음)

토지이용계획 및 제한상태:

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구. 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

3. 권리분석

총괄:

본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행되는 물건입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 존재하여 면밀한 확인이 필요합니다. 임차인 현황 상 주택도시보증공사는 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대표자: 이병수)

* 보증금: 351,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-09

* 확정일자: 2022-05-09

* 배당신고일자: 2024-07-10

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리:

갑6 압류(징수과-01 1094)

(참고: 등기부 요약 상 해당 권리가 '말소'로 기재되어 있어, 실제 말소기준권리로서의 효력에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

등기부 요약:

* 갑4: 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (접수: 2022-06-09)

* 갑5: 소유권이전 (매매) (접수: 2022-06-09)

* 을1: 주택임차권 (권리금액: 351,000,000원, 확정일자: 2022-05-09, 전입일자: 2022-06-09, 말소: 말소)

* 갑6: 압류 (부천시, 말소: 말소)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 권리금액: 351,000,000원, 말소: 말소)

* 갑8: 압류 (국민건강보험공단, 말소: 말소)

인수되는 권리:

* "물건명세서 참고사항"에 따르면, 을구 순위 1번 주택임차권 등기는 통상적으로 매각으로 소멸되지 않으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출된 경우 소멸될 수 있습니다.

* 등기부 요약 상 해당 권리가 '말소'로 기재되어 있으나, 이 권리의 최종 소멸 여부는 추가적인 법률적 확인이 필요합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 자체는 임차인으로서 '대항력 없음'으로 명시되어 있으므로, HUG와 관련된 직접적인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 결론적으로, 을구 순위 1번 주택임차권 등기의 최종 처리 결과에 따라 인수되는 권리 유무가 결정되므로, 해당 부분을 반드시 명확히 확인해야 합니다.

주의사항:

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상업 시설:

대상 물건은 "도화1동 행정복지센터" 인근에 위치하며, 주위에는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 상업 및 주거 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

편의시설:

도화1동 행정복지센터, 주안역, 시민공원역 인근의 상업시설 이용 가능합니다.

교통시설:

지하철 1호선, 인천2호선 주안역, 인천2호선 시민공원역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경:

주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 가능성이 "특이사항" 및 "특수물건정보"에 명시되어 있어, 이는 입찰 시 추가적인 고려사항이 될 수 있습니다.

선순위임차권 관련 불확실성:

"특이사항" 및 "특수물건정보"에 "선순위임차권"이 언급되어 있으며, "물건명세서" 상 을구 순위 1번 주택임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 처리 결과가 달라집니다. 이에 대한 최종 법률적 확인 및 실사 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축의 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 감정가는 최근 시세와 유사한 수준으로, 권리 분석상 HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다. 다만, HUG 자체의 대항력이 없고 관련 권리가 말소 예정이거나 HUG의 동의 하에 소멸될 가능성이 높아, 낙찰 후 인수되는 실질적인 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나 해당 불확실성에 대한 최종적인 확인 없이는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔:

2021년 준공으로 건물 상태가 양호하며 즉시 활용 가능성이 높습니다.

역세권 입지:

지하철 1호선, 인천2호선 주안역, 시민공원역 이용이 편리하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

일괄 매각:

토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 관계 및 명도 관련 복잡성이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 292,000,000원이며, 최근 매매 사례는 270,000,000원에서 290,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 불확실성을 고려하여 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 285,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.