나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501983 [1] 인천광역시 서구 검암동 609-2 파인힐타운 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희감정 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울중학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 주로 본건과 유사한 공동주택으로 형성된 지역임.

교통상황

간선도로에 근접 위치하고, 차량 접근 무난시되며 지하철역이 인근하며 제반 교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 내 2층 203호로서, 사용승인일자 : 2009.05.26 외벽 : 석재돌붙임 마감 등. 내벽 : 벽지, 타일, 페인팅 등. 창호 : 플래스틱 및 알미늄섀시 창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 공동주택의 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 포장소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

인천지방법원 2026타경501983 (1)

인천광역시 서구 검암동 609-2 파인힐타운 2층203호

다세대주택

207,000,000원

49. 71㎡ (약 15.04평)

61. 60㎡ (약 18.63평)

토지/건물 일괄매각

부동산강제경매

주OOOOOOO

2009년

4층 중 2층

1.1. 입지조건

인천광역시 서구 검암동 "간재울중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 본건과 유사한 공동주택 지역으로 형성되어 있습니다.

간선도로에 근접하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 사정은 무난합니다.

물건지 북측으로 포장된 소로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경501983) (주택도시보증공사, 접수일자: 2026-03-11)

매각으로 소멸되는 권리:

* 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정

* 주택임차권 (권리자: 고유정, 접수일자: 2024-07-29)

- 대항력: 없음

- 비고: '말소'로 표시되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 국민건강보험공단의 압류 (접수일자: 2026-03-31)

- 비고: '말소'로 표시되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

물건명세서 상 "을구 순위 3번 주택임차권등기"에 대해 HUG의 말소 동의 확약서 제출 시 소멸되지 않는다는 내용이 있으나, 등기부등본 상 해당 권리가 '말소'로 기재되어 있고, 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

특이사항: HUG 인수조건 변경

이는 HUG(주택도시보증공사)와 관련된 특별한 인수 조건이 존재함을 의미하며, 취득 전 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

최근 거래 사례 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월, 전용면적 62.67㎡ (약 18.96평) 물건이 179,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 1월, 전용면적 72.87㎡ (약 22.05평) 물건이 183,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 건물면적 61.60㎡ (약 18.63평)으로, 위 62.67㎡ 물건과 면적이 유사합니다. 이를 기준으로 볼 때, 현재 시세는 180,000,000원 내외로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

감정가 대비 시세:

본 물건의 감정가는 207,000,000원이나, 최근 실거래가(179,000,000원 ~ 183,000,000원) 대비 약 13~15% 가량 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정 시점과 현재 시점 간의 시세 변동 또는 감정가의 보수적 평가를 시사합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, 4층 중 2층에 위치한 다세대주택입니다. 2009년 5월 26일에 사용 승인되었습니다.

설비: 개별난방, 위생 및 급배수, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 시설: "간재울중학교"가 인근에 위치하며, 지역 내 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 물건 소재지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 허가가 필요합니다. (허가 유효기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 경매 기일이 이 기간 내에 해당될 경우, 취득을 위한 허가 절차를 반드시 진행해야 합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항은 인수 후 예상치 못한 추가적인 절차나 부담이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

감정가와 시세의 차이: 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 경매 입찰 시 보수적인 접근과 시장 가격에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리분석 상 낙찰자에게 부담이 되는 사항은 없어 보입니다. 그러나 '토지거래허가구역' 지정 및 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특수 조건이 존재하므로, 취득 관련 절차 및 조건에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 검암동 일대는 주거 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 꾸준한 수요가 기대됩니다.

권리상 깨끗한 물건: 말소기준권리 하의 권리는 모두 소멸될 예정으로, 명도 외 큰 권리 부담은 없습니다.

실거주 및 임대 수익 잠재력: 면적과 입지 조건을 고려할 때, 실거주 또는 임대 수익 목적 투자 모두 고려 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 207,000,000원

최근 실거래가 (유사 면적): 179,000,000원 ~ 183,000,000원

인수되는 보증금: 0원

고려사항:

* '토지거래허가구역' 지정 및 'HUG 인수조건 변경'으로 인한 불확실성 존재.

* 감정가 대비 최근 실거래가 하락 추세.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 195,000,000원.

본 물건의 입지 조건과 최근 실거래가를 고려했을 때, 보수적으로 접근하여 180,000,000원 이상에서 입찰가를 고려하되, 특수 조건에 대한 면밀한 사전 조사 후 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.