나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501885 [1] 인천광역시 계양구 동양동 639-3 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "인천동양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽: 미장스톤 등 마감. 창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 정방형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 기호 1 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 2) 기호 2 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2025-07-28), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)힘.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-건물 외벽에 '선진탑스빌2차'로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501885 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 동양동 639-3, 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 118,000,000원

토지면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

토지지분: 29.653800000000004㎡ (약 8.97평)

건물면적: 38.04㎡ (약 11.51평)

건물지분: 38.04㎡ (약 11.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 동양동 소재 "인천동양중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

본건은 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026년 8월 25일 만료) 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

경매 기본 정보:

감정평가액: 118,000,000원

현재 채권 최고액: 1,108,000,000원 (등기부채권 총액)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 을구 순위 7번 주택임차권은 말소될 예정임)

임차인 현황:

주택도시보증공사 (김 )

보증금: 113,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 5월 27일

확정일자: 2020년 5월 21일

배당신고일자: 2022년 6월 8일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

권리분석 요약:

인수 보증금 합계: 0원. 본건 경매 절차에서 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 권리는 없음.

말소기준권리: 포천세무서장 압류 (2022년 1월 25일)

강제경매개시결정: 주택도시보증공사 (2026년 3월 10일, 인천지방법원 2026타경501885)

집합건물 등기부 요약:

소유권 이전 이력 확인됨.

을구 7번의 주택임차권 (김규원, 113,000,000원)이 등기되었으나, 말소 예정임.

말소될 권리: 포천세무서장 압류, 주택도시보증공사 가압류, 주택도시보증공사 강제경매.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 동양동 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역임.

인천동양중학교 인근으로 교육 시설이 인접해 있으며, 주변으로 다양한 주거 단지가 형성되어 있어 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됨.

상업 시설 또한 근거리에 위치하여 생활 편의성은 보통 수준임.

1.4. 생활정보

주변에 학교(인천동양중학교 등), 공원, 상업 시설 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있음.

교통 여건은 시내버스 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 관련된 복잡한 절차가 진행 중이며, 인수 조건 변경 사항은 입찰 전 추가 확인이 필요함.

선순위 임차권: 등기부상 선순위 임차권이 존재하나, 대항력이 없고 HUG의 말소 동의가 있어 낙찰 후 인수되지 않을 것으로 보임. 그러나 관련 서류 재확인은 필수임.

토지이용계획 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역 지정이 2026년 8월 25일 만료 예정이나, 해당 기간 내 취득 시 허가를 받아야 함.

1.6. 종합의견

본건은 인천 계양구 동양동에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 여건을 갖추고 있음.

감정가는 118,000,000원이며, 최근 주변 시세는 면적 및 조건에 따라 평당 약 638만원 ~ 909만원 수준에서 형성됨.

권리분석상 인수할 보증금이 없어 낙찰자가 부담할 추가적인 금전적 위험은 제한적임.

단, HUG의 복잡한 권리관계 및 인수조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

1.7. 투자포인트

인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적음.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이므로, 경매 절차가 비교적 투명하고 안정적으로 진행될 가능성이 있음.

지역 내 주거지로서의 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상되는 입지임.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원이며, 전용면적 38.04㎡ (약 11.51평)의 주택임.

최근 유사 물건들의 실거래가를 분석한 결과, 평당 약 638만원에서 909만원 수준을 보임.

본건의 전용면적(11.51평)과 최근 거래 사례, 그리고 감정가를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 100,000,000원에서 110,000,000원 사이로 판단됨.

이에 따른 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안함.

본 입찰가는 시장 상황 및 상세 권리 분석 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰 결정 시 전문가와 충분히 상의하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.