나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501899 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1570-11 루센트 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "제물포여자중학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 내 3층 302호(사용승인 2019.02.26) 외벽: 화강석 및 치장석재 붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 개별 냉난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 장방형 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경501899 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1570-11 루센트 101동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 131,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

토지면적: 20.30㎡ (약 6.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.27㎡ (약 8.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 내 3층 302호

사용승인일: 2019년 02월 26일

총괄표제부 정보:

본건이 속한 '루센트' 건물은 인천광역시 미추홀구 주안동 1570-11번지에 위치하며, 2019년 02월 26일 사용승인되었습니다. 총 5층 건물로, 대지면적은 736.4㎡, 건축면적은 434.56㎡, 연면적은 1318.38㎡이며, 건폐율 59.01%, 용적률 179.03%입니다. 총 22세대가 거주할 수 있으며, 주차는 22대 가능합니다.

표제부 정보:

101동은 지상 5층 규모의 철근콘크리트 구조 건물이며, 건축면적은 221.24㎡, 연면적은 659.09㎡입니다.

전유부 정보:

본건은 101동 3층 302호로, 전용면적은 29.27㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "제물포여자중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건은 남측 및 서측으로 공도와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2026년 02월 09일 접수)

매각으로 인해 말소될 권리:

* 주택임차권 (윤진석, 128,000,000원)

* 압류 (국민건강보험공단)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 예정입니다)

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(윤진석)

보증금: 128,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 05월 02일

확정일자: 2019년 04월 03일

배당신고일자: 2025년 05월 27일

대항력: 없음

비고: HUG(주택도시보증공사) 관련 임차권으로, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임대관계 미상: 위 명시된 임차인 외 다른 임대 관계는 확인되지 않았으나, 추가적인 임대 관계가 있을 수 있습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 본건은 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.3. 권리분석 결과

인수 보증금 합계: 0원

본건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자인 강제경매 물건입니다. 등기부상 을구 1번 순위 주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력도 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 이용 현황

본 물건은 주택 지역에 위치하고 있으며, 주위로 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 이는 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건은 "제물포여자중학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 특이사항

본건은 HUG(주택도시보증공사)가 채권자인 강제경매 물건으로, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG와의 계약 조건에 따라 입찰 전 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 미확인

물건명세서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 점유자나 임차인이 나타날 가능성을 배제할 수 없음을 의미합니다.

6.3. 선순위 임차권 가능성

등기부상 '을1' 순위의 주택임차권이 존재하나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 및 대항력 없음을 근거로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 그러나 '선순위임차권'이라는 문구가 특이사항에 포함된 점은 최종적인 권리 분석 시 HUG 측과 명확한 확인이 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한, 2019년 사용승인된 신축급 다세대주택입니다. 주거지로서의 기본적인 입지 조건과 교통 편리성을 갖추고 있으며, 주변에 생활 편의시설 및 교육시설이 있어 생활 여건이 양호합니다.

7.2. 권리관계 안전성

HUG가 채권자인 강제경매 사건으로, 등기부상 채권 및 임차권은 대부분 말소될 예정이거나 HUG의 말소 동의로 소멸될 가능성이 높아 권리 관계는 비교적 안전한 편입니다. 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 및 관리 상태

2019년 건축된 건물로 비교적 신축이며, 외관 및 내부 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 이는 실거주 및 임대 시 장점으로 작용할 수 있습니다.

8.2. HUG 물건의 특징

HUG가 채권자인 물건은 권리관계가 명확하게 정리되는 경향이 있으며, 불필요한 권리 인수 위험이 적다는 장점이 있습니다.

8.3. 시세 및 수익성

주안동 일대는 꾸준한 주택 수요가 있는 지역으로, 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능한 투자처입니다. 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 분석 및 투자 가치 판단이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주안동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 주안동 735-6번지 (2001년식, 43.33㎡) 거래가: 82,000,000원

* 2026년 5월, 주안동 1429-27번지 (2012년식, 44.77㎡) 거래가: 122,000,000원

* 2026년 5월, 주안동 622-10번지 (1993년식, 44.4㎡) 거래가: 90,000,000원

본건 물건은 전용면적 29.27㎡(약 8.85평)으로, 제시된 비교 사례들의 전용면적(약 43~44㎡)보다 작습니다. 그러나 건물 연식이 2019년으로 가장 신축급이라는 장점이 있습니다.

면적 대비 시세 단가로 환산 시, 비교적 신축이고 유사한 면적대의 물건은 ㎡당 약 270만원 내외의 시세를 보입니다. 이를 본건 전용면적에 적용하면 약 7,900만원 수준이 됩니다.

감정가 131,000,000원은 비교 사례의 면적과 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 산정 범위

인수되는 보증금이 없는 점, 신축 연식, HUG 물건의 안정성 등을 고려하되, 제시된 시세 정보를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

권장 입찰가 범위는 90,000,000원 ~ 110,000,000원 입니다.

이 범위 내에서, 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태, 주변 시세와의 비교, HUG 인수 조건 변경에 대한 상세 확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 특히 '루센트' 건물 자체의 최근 실거래가를 추가적으로 조사하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.