나이스옥션 법원경매 인천 2026타경501892 [1] 인천광역시 서구 검암동 673-9 에스띠아 106동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남서측 인근의 에스띠아 단지 내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택 등이 밀집한 주택지대로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 출입이 용이하고 지하철역 및 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2007. 12월경에 사용승인을2득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 다세대주택 건물 내 2층 202호로서, 외벽:콘크리트 위 본타일 및 드라이비트 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서 평탄하며, 현황 다세대주택 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 다세대주택은 동북측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20), 과밀억제권역(과밀억제권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함) (2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2026타경501892 (1) 사건으로 진행되는 인천광역시 서구 검암동 673-9 에스띠아 106동 2층 202호 다세대주택입니다.

감정평가액은 203,000,000원이며, 토지면적은 60.51㎡(약 18.30평), 건물면적은 78.84㎡(약 23.85평)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하며, "서인천고등학교" 남서측 인근에 위치한 에스띠아 단지 내에 자리하고 있습니다.

주위는 유사한 형태의 공동주택 등이 밀집한 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로로는 동북측으로 공도와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 1월 26일 접수된 포천세무서장의 압류(동두천지 서-티2955)입니다.

등기부상 주요 권리로는 소유권 이전 내역(신명선, 이영주, 주식회사대성하우징)과 2022년 7월 20일 접수된 주택도시보증공사(유경일)의 주택임차권(175,000,000원)이 기재되어 있습니다.

해당 임차권은 등기부상 말소로 표기되어 있으나, 물건명세서 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되었으나 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 0원입니다.

또한, 2023년 1월 27일 은평구의 압류가 있으며, 본 경매 개시 결정은 2026년 3월 10일 주택도시보증공사에 의한 강제경매(2026타경501892)입니다.

등기부채권 총액은 175,000,000원입니다.

임차인 유경일은 전입일자 2020년 7월 10일, 확정일자 2020년 6월 1일을 기준으로 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지대 내에 위치하며, 주변에 동류형 공동주택 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

단지 규모가 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

인천 서구 검암동 지역은 다양한 편의시설 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

가까운 거리에 지하철역과 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, "서인천고등학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

제공된 정보 및 일반적인 주거 지역 분석에 따르면, 주변에 혐오시설이 확인되지 않아 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다. (본 경매 물건의 취득 시점 고려 필요)

HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 사항은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인수 보증금 0원으로 정리되어 있어, 낙찰자의 직접적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 토지거래허가구역 규정은 취득 주체에 따라 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 주변 주거 환경이 양호하고 교통 여건 또한 무난한 편입니다.

권리 분석상 복잡한 요소가 있었으나, 임차인 보증금 관련 부담이 해소되어 비교적 깔끔하게 낙찰받을 수 있는 물건으로 보입니다.

토지거래허가구역 지정 사항은 외국인 취득 시에만 적용되므로 내국인에게는 큰 문제가 되지 않을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 임차인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 전반적으로 양호한 주거 입지와 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정으로 인한 잠재적 경쟁자 제한 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 주변 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 거래가 2026년 1월에 18,300만원(72.87㎡)에서 17,900만원(62.67㎡) 수준으로 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본건(78.84㎡)의 현 시세는 약 211,500,000원으로 추정됩니다.

감정가는 203,000,000원이며, 시장가 대비 감정가가 약간 낮게 책정된 것으로 보입니다.

이러한 점과 권리상의 부담이 해소된 점을 고려할 때, 경쟁이 과열되지 않는다면 감정가 대비 100% ~ 103% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

이에 예상 입찰가는 208,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.