나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64010 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1479 탄현마을아파트 607동 14층1406호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "일산동중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(경의중앙선 탄현역)이 소 재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평스라브지붕 17층건내 14층 1406호로서, (사용승인일: 1994.10.21) 외벽: 시멘몰탈위 페인팅마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2024-04-19), 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)} 및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(상탄초 등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(연세유치원)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2024-06-11)(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11) (탄현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(홀트학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(일산동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024- 06-11)(탄현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(황룡초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주 택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경64010 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 정보

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1479 탄현마을아파트 607동 14층1406호

용도: 아파트

건축년도: 1994년 10월 21일 사용승인

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 327,000,000원

토지면적: 46.37㎡ (약 14.03평)

건물면적 (전용면적): 84.24㎡ (약 25.50평)

분양면적: 확인 필요 (JSON 데이터상 `excluUseAr`로 표기된 84.24㎡는 전용면적이며, 공용면적을 포함하는 분양면적은 직접적으로 확인되지 않음.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "일산동중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지 및 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(경의중앙선 탄현역)이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 탄현1,2,중산택지개발

* 도로: 대로3류, 소로2류, 중로1류 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 대상, 아파트 등 용도 토지)

* 교육환경 보호구역: 상탄초등학교, 황룡초등학교, 일산동중학교, 연세유치원, 탄현유치원, 자연유치원, 홀트학교 인근

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 2회 (1996-03-15, 2001-09-18)

* 근저당: 2회 (2022-04-27, 2022-08-03) - 말소

* 가압류: 1회 (2025-07-09) - 말소

* 임의경매: 1회 (2026-03-09) - 말소

* 말소기준권리: 2022-04-27 접수된 엠캐피탈주식회사 근저당 (을10)

* 등기부채권 총액: 525,001,925원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2003-12-11

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인은 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없습니다. 다만, 관련 법령 및 사실관계에 따라 변동 가능성이 있으므로, 입찰 전 철저한 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 분석 결과

본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들만 존재하여 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

아파트 단지 인근으로 각종 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 아파트 단지 규모 및 연식

* 단지명: 탄현마을6단지현대한신

* 준공년월: 1994년 10월

* 총 동수: 8개 동

* 총 세대수: 968세대

* 건물 최고층: 17층

* 단지 연식: 약 32년 (2026년 기준)

* 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근의 근린생활시설, 마트, 병원 등 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

* 인근 학교: 일산동중학교, 상탄초등학교, 황룡초등학교 등 다수의 초,중학교가 위치합니다.

* 교육환경 보호구역으로 지정된 학교들이 다수 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. (일산동중학교, 상탄초등학교, 황룡초등학교, 연세유치원, 탄현유치원, 자연유치원, 홀트학교)

5.3. 주거 환경

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 610대 가능 (지상 8대, 지하 30대, 지하 자동식 314대, 지상 자동식 610대 - *주차 대수 정보에 일부 불명확한 부분 존재하나, 총 주차 대수는 610대 수준입니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

* 사용승인일: 1994년 10월 21일. 2026년 현재 약 32년 경과된 아파트로, 시설 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 주변 혐오시설

* 제공된 정보 및 자체 조사 결과, 물건지 인근에서 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다.

6.3. 기타 규제

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 대상, 아파트 등 용도 토지): 외국인 또는 특정 용도 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당합니다.

7. 종합 의견

7.1. 현장 요약

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 아파트로, 비교적 편리한 교통과 교육 환경을 갖추고 있습니다. 17층 건물 중 14층에 위치하여 일조 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 1994년 준공으로 건물이 노후화된 점은 고려해야 할 사항입니다.

7.2. 총평

부동산 임의경매 물건으로, 모든 권리가 말소되는 안전한 물건입니다. 임차인의 대항력은 없으나, 보증금 0원, 차임 0원으로 기재된 점은 추가 확인이 필요합니다. 최근 실거래가를 고려했을 때, 적정 가격으로 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

* 경의중앙선 탄현역 이용이 가능하여 서울 접근성이 양호합니다.

* 단지 인근에 학교와 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 14층 고층으로, 일조권 및 조망권이 우수합니다.

8.2. 시세 상승 가능성

* 최근 2026년 7월 11일, 동일 면적(84.24㎡)인 11층 물건이 33,000만원에 거래되었습니다.

* 본 건은 14층으로, 11층 거래가보다 높은 가격 형성 가능성이 있습니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링 등 개발 가능성 여부에 따라 추가적인 가치 상승도 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례:

* 2026년 6월 4일: 84.36㎡, 5층 → 28,500만원

* 2026년 6월 3일: 84.36㎡, 16층 → 29,250만원

* 2026년 7월 11일: 84.24㎡, 11층 → 33,000만원

* 감정가: 32,700만원

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 84.24㎡ 면적에 14층으로, 최근 거래된 11층(33,000만원)보다 높은 층수임을 고려할 때, 시세는 33,000만원 이상으로 형성될 가능성이 높습니다. 또한, 감정가(32,700만원)도 참고할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준 또는 최근 최고가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 유리할 수 있습니다.

이에 따라 본 건의 예상 입찰가는 33,500만원 ~ 34,500만원 수준으로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 법원 진행 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.