나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60603 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418-7 모리안2차 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "고양송암고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상 4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 드라이비트마감 및 일부 돌붙임 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 진입도로를 통하여 북측으로 노폭 약 7-8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone),가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2023년 6월 26일 제84041호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 5. 21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 고양지원 2026타경60603 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418-7 모리안2차 1동 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 232,000,000원

* 건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 건물 및 토지 정보

* 토지면적: 68.31㎡ (약 20.66평)

* 토지지분: 68.3125㎡ (약 20.66평)

* 건물면적: 59.20㎡ (약 17.91평)

* 건물지분: 59.199㎡ (약 17.91평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

* 본 물건은 토지 및 건물 전체가 일괄하여 매각됩니다.

* 경매는 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, "고양송암고등학교" 북측 인근입니다.

* 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황 또한 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

* 건물은 철근콘크리트조 평지붕의 지상 4층 건물 중 제2층 제202호입니다.

* 외벽은 드라이비트 마감 및 일부 돌붙임으로 되어 있으며, 창호는 샷시입니다.

* 기본적인 위생설비, 급배수, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태는 단지 내 진입도로를 통하여 북측으로 노폭 약 7-8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

* 본 물건의 말소기준권리는 2025년 1월 15일 접수된 안성시의 압류(갑4)입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

* 소유권: 김지윤(보존 2017.07.06), 최민성(이전 2017.07.20), 허수혁(이전 2021.07.07) 순으로 이전되었습니다.

* 주택임차권: 윤상백(250,000,000원) 권리가 을구 3번으로 2023년 6월 26일 접수되었습니다.

* 압류: 안성시(2025.01.15), 고양시(2025.08.19)의 압류가 등재되어 있습니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사(250,000,000원)의 강제경매 개시 결정이 2026년 3월 9일 접수되었습니다.

* 등기부채권 총액은 250,000,000원입니다.

3.3. 임차인 분석 및 인수 여부

* 임차인 1: 강형렬

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-24

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사(윤상백)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-11

* 확정일자: 2021-05-20

* 배당신고일자: 2023-06-26

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 신청 채권자인 주택도시보증공사의 채권양수인으로, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 특이사항 및 주의사항

* 본 물건은 "HUG 인수조건 변경" 사항이 있습니다.

* 부동산등기사항전부증명서 상 을구 순위 3번 주택임차권등기(2023.06.26. 접수)에 대해, 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자로 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출하였습니다. 이는 임차권이 매각으로 인해 소멸되며, 매수인에게 어떠한 보증금 부담도 발생하지 않음을 명확히 합니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 등기부등본상으로는 해당 권리가 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 본 물건은 다세대주택 및 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역에 위치하여 주거지로서의 기본적인 기능을 갖추고 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 인근 실거래가 분석

* 최근 2026년 5월, 성석동 174-29 소재의 2018년식 다세대주택(전용면적 50.23㎡)이 14,000만원에 거래되었습니다. (평단가 약 278.7만원/㎡)

* 또한, 2026년 5월, 성석동 1266-1 소재의 2015년식 다세대주택(전용면적 53.39㎡)이 11,000만원에 거래되었습니다. (평단가 약 206.0만원/㎡)

* 2026년 7월, 성석동 195-45 소재의 2018년식 다세대주택(전용면적 71.2664㎡)이 12,000만원에 거래되었습니다. (평단가 약 168.4만원/㎡)

* 본 물건(모리안2차, 2017년식, 전용면적 59.20㎡)의 감정가는 23,200만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준으로 평가된 것으로 분석됩니다. (감정가 평단가 약 391.9만원/㎡)

* 다만, 이는 타 단지 또는 타 지번 거래 사례이며, 본건 "모리안2차" 단지의 직접적인 실거래가 추이는 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

* 인근에 "고양송암고등학교"가 소재하여 교육 환경을 제공합니다.

* 주위에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

* 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 복합적으로 분포하는 지역으로, 전반적으로 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 본 물건의 경우, HUG(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 임차권 관련 권리 리스크가 현저히 해소되었습니다.

* 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없으며, 모든 주요 채무는 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.2. 토지 이용 제한 관련 리스크

* 본 토지는 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)에 해당되어, 향후 토지 이용이나 거래 시 일부 제한이 따를 수 있습니다. (단, 일반적인 한국인 매수자에게는 큰 문제가 없을 가능성이 높습니다.)

6.3. 주변 환경 관련 리스크

* 본 물건이 위치한 성석동 지역 일대 서남측 방향에 고양시립화장장 등 관련 시설이 위치해 있어, 민감한 구매자에게는 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 해당 시설과의 직접적인 인접성은 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 권리상 매우 깨끗한 상태로, 매각으로 인해 모든 부담이 소멸될 것으로 예상됩니다. 특히 HUG의 확약서 제출로 인해 임차권 관련 불확실성이 완전히 해소된 점은 큰 장점입니다.

* 입지적으로는 주거 지역으로서의 기본적인 조건을 갖추고 있으며, 대중교통 접근성도 양호합니다.

* 다만, 최근 실거래가와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 또한, 주변 환경 중 고양시립화장장 등 일부 시설과의 근접성은 개인에 따라 호불호가 갈릴 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 소멸되는 권리가 명확하여 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다.

* HUG 보증을 받은 임차권이었으나, 인수 부담이 전혀 없어 명도 리스크가 적습니다.

* 고양시 지역의 주거용 부동산으로서 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 감정가와 실거래가 차이를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 232,000,000원입니다.

* 최근 인근 다세대주택 실거래가 분석 결과, 평당 약 168만원 ~ 279만원 수준에서 거래가 이루어졌습니다.

* 본 물건의 전용면적(59.20㎡)을 기준으로 할 때, 실거래가 기준 시가는 약 10,000만원 ~ 16,500만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 대비 실거래가와의 괴리를 고려하고, 권리상의 안전성을 감안할 때, 입찰 시에는 감정가보다는 실거래가 수준에 근접하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 160,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.