나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60633 [1] 경기도 파주시 금촌동 69 파주금촌에이스큐브 7층709호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장·역(경의중앙선 금촌역) 이 소재하는 바, 정류장·역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 양 호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 7층 709호로서, 외 벽 : 일부 석재 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 주차장시설, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 금촌동 69 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지 거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주 택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), [추가기재사항] 건축법 제2조제1항제11 호나목에 따른 도로(도로일부포함) - 금촌동 71-2 : 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육 제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택), [추가 기재사항] 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김원진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 8. 27.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 파주시 금촌동 69번지 파주금촌에이스큐브 7층 709호 도시형생활주택입니다. 사건번호는 고양지원 2026타경60633 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 본 건물의 감정가는 100,000,000원입니다. 토지 면적은 6.03㎡ (약 1.83평), 건물 면적은 17.30㎡ (약 5.23평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2020년 12월 21일 사용 승인된 10층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 금촌동 소재 '금촌초등학교' 동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 상업시설, 아파트단지, 각종 근린생활시설이 혼재하는 일반 주거지대입니다. 차량의 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 금촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물의 남측 및 서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 일부 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로, 신청 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2026년 3월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(금액 103,931,968원)입니다. 이보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 해당 경매개시결정 이후의 모든 권리(가압류, 압류)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

주요 임차인으로는 김원진 씨가 있으며, 2025년 4월 22일 주택임차권(보증금 100,000,000원)으로 등기되었고, 2025년 4월 22일 배당신고하였습니다. 그러나 본 건은 HUG의 인수조건 변경확약서 제출로 인해 김원진 임차인의 보증금에 대한 대항력이 소멸된 상태이며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다. 이는 권리 관계상 매우 유리한 조건입니다.

등기부채권 총액은 128,175,546원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 금촌동 일대는 상업시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 경의중앙선 금촌역 인근에 위치하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 시기(2017년~2018년)에 건축된 주택들의 경우, 전용면적 약 51~71㎡ 규모의 매물이 13,500만원에서 18,000만원 사이에 거래되었습니다. 이들 물건의 평당 가격은 약 668만원에서 909만원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 전용면적은 17.30㎡ (약 5.23평)으로, 비교 대상 물건들보다 현저히 작습니다. 따라서 직접적인 가격 비교에는 한계가 있으나, 이를 토대로 보수적인 시세 추정이 가능합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 금촌초등학교가 인근에 위치하며, 주변에 다수의 상업시설 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 좋습니다. 경의중앙선 금촌역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 뛰어나며, 건물 내에는 기본적인 난방, 승강기, 주차장, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 감정가와 주변 시세 간의 괴리입니다. 본 건의 감정가는 100,000,000원이나, 분석된 비교 사례들의 면적 대비 가격을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 비교 대상들이 본건보다 3~4배 큰 면적임에도 불구하고, 그 가격 범위가 본건 감정가와 크게 다르지 않은 점은 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내에 있어, 외국인 등의 특정 매수자에게는 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 일반적인 국내 개인 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악되며, 실제 점유 및 임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 금촌동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 권리 관계가 매우 깔끔한 것이 가장 큰 장점입니다. 임차인의 대항력 소멸 및 HUG의 보증금 관련 조건 변경으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능합니다. 건물 자체는 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호하며, 1인 가구 수요를 충족시킬 수 있는 소형 평형입니다. 다만, 제시된 감정가와 주변 시세 정보 간의 차이를 면밀히 분석하여, 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 임차인의 대항력 소멸 및 HUG의 조건 변경 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 경의중앙선 금촌역 인근으로 교통 편리성이 우수합니다.

* 소형 평형: 17.30㎡의 컴팩트한 면적으로 1인 가구 대상 임대 수익형 투자에 적합합니다.

* 생활 편의성: 주변 상업시설 및 근린생활시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 100,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건(17.30㎡)과 면적 차이가 큰 비교 물건(51~71㎡)들의 최근 매매가가 13,500만원~18,000만원 수준으로, 평당 약 668만원~909만원으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 본 건의 면적(약 5.23평)에 적용 시, 약 3,500만원~4,700만원 수준의 시세가 산정됩니다.

하지만 이는 비교 대상 물건과의 면적 차이가 크므로 단순 비교에 한계가 있습니다.

권리 관계가 매우 깔끔하고, 임차인의 대항력 및 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하되, 주변 시세 및 감정가의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70~80% 수준을 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라 예상 입찰가는 70,000,000원에서 80,000,000원 사이를 제안합니다.

실제 입찰가는 경매 시장 상황, 경쟁률, 본인의 투자 전략에 따라 유동적으로 결정해야 합니다.

* 임차인 김원진 씨의 경우, 비록 대항력이 소멸되었고 HUG의 조건 변경 확약서가 제출되었으나, 잔금 납부 전 해당 임차인과의 최종적인 보증금 및 명도 관련 사항을 재확인하는 것이 안전합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.