나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60575 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 389-34 삼성홈타운 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이도 소재 '덕이고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 대단위아파트단지, 가구단지 및 덕이동로데오거리 등 상업용 건물, 각종근린생활시설, 각급학교 등이 혼재 하는 공동주택지대로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있는 외에 근거리에 경의중앙선 탄현역이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트주붕 4층 건물 내 1층 102호로 외벽은 치장벽돌타일 붙임 마감, 내벽은 벽지도배, 일부 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호 입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 침실(3), 욕실(2), 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로서 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(덕이고등학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한산초등학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구, 연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

본건다세대주택 건물은 건축물대장에는 '동' 번호가 없는데 실제 건물 외벽에는 '215'동으로 표기되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

물건 비고

1. 공부 상 동표시가 없으나, 현황은 건물 외벽에 '215동'으로 표시되어 있음.
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전: 주택임차권자 박미선)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 7. 27.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경60575 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 389-34 삼성홈타운 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 건물구조 및 층수: 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층

* 토지면적: 65.12㎡ (약 19.70평)

* 건물면적: 56.74㎡ (약 17.17평)

* 감정가: 222,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건축연도: 2016년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 '덕이고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 대단위아파트단지, 가구단지 및 덕이동 로데오거리 등 상업용 건물, 각종 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 공동주택지대로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 경의중앙선 탄현역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 주변 도로: 본건은 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

* 말소기준권리: 의정부지방법원 고양지원 2026타경60575 강제경매개시결정 (2026-03-06).

* 본 건의 매각으로 인해 소멸되는 권리: 주택임차권 (박 , 금180,000,000원), 신청채권자의 강제경매 등기.

* 이 외 등기부상 모든 권리는 말소됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-09-16

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상(0원)이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 박 )

* 보증금: 180,000,000원 (본건 인수 보증금 없음)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-15

* 확정일자: 2020-10-08

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 7. 27.자 인수조건변경확약서를 제출함.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 주위는 다세대주택, 단독주택, 대단위아파트단지, 가구단지 및 덕이동 로데오거리 등 상업용 건물, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 단지 내/인근 편의시설: 주변 환경으로 미루어 볼 때, 기본적인 생활 편의시설 이용은 양호할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 덕이고등학교, 한산초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다. (본 건은 해당 학교들의 상대보호구역 내에 포함됩니다.)

* 주거환경: 주변은 다세대주택 및 대단위 아파트 단지가 혼재된 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 현황 불일치: 공부 상 동표시가 없으나, 현황은 건물 외벽에 '215동'으로 표시되어 있습니다. (통상적인 조사로 확인 가능)

* 대항력 있는 임차인 (조 ): 임차인 조 는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 보증금이 0원이라는 정보가 정확하다면 실질적인 인수 보증금은 없을 수 있으나, 계약 관계 등에 대한 철저한 추가 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사가 박 임차인에 대해 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의함에 따라, 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등에 해당하여 일부 행위 제한이 있을 수 있습니다. (외국인 등 대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는 토지에 한함)

1.6. 종합의견

* 물건 개요: 본 건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 소재한 삼성홈타운 내 다세대주택 1층 102호로, 2016년 준공된 건물입니다. 건물면적은 56.74㎡(약 17.17평)이며, 감정가는 2억 2,200만 원입니다.

* 권리관계: 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매로 인해 등기부상 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 주택임차권(박 )은 HUG의 인수조건 변경 확약서에 따라 보증금이 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

* 주요 리스크: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 조 (전입일자 2025-09-16)의 존재이며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수 여부 및 계약 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 입지 및 환경: 덕이고등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주변 상업시설 및 대중교통 이용이 편리한 주거 적합성이 높은 지역입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 장점: 덕이동 택지개발지구 내에 위치하여 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 향후 지역 개발 가능성도 기대됩니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 축에 속하며, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확화: HUG 관련 임차인(박 )의 권리가 인수되지 않는 것으로 확정되어 권리 분석이 상대적으로 용이해졌습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 인근 '삼성홈타운 103동 104동'의 최근 거래 사례(2025년 7월, 56.775㎡, 1층)가 1억 5,300만 원에 거래되었습니다. 유사한 면적과 층수의 '현대타운'(2016년식, 51㎡, 1층)도 1억 6,500만 원에 거래되었습니다. 본 건 감정가 2억 2,200만 원은 최근 시세 대비 높은 편입니다.

* 잠재적 위험 고려: 대항력 있는 임차인 조 의 보증금 및 차임이 0원이라는 점은 이례적이며, 실제 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 만약 보증금이 0원이라는 점이 사실이라면, 실질적인 인수 보증금은 없습니다.

* 예상 입찰가 범위: 위 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70%~80% 수준을 고려할 수 있습니다. 권리 분석상 인수 보증금이 0원이라고 가정 시, 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

* 최종 제안가: 160,000,000원

* 인수 보증금: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.