나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60570 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 205동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상지 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 백송초등학교 인근에 위치하며 주위는 아파트, 상업시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층 건물 내 제19층 제1902호로서, 외벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 바닥 : 미상임. 창호 : 새시창호 등

이용상태

아파트(으)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 냉방 설비, 소화설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

토지의 형상 : 인접토지 대비 평지의 부정형토지임. 이용상태 : 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

도로상태 : 외곽 공도에 접함. 주차장시설 : 건부지 내 지하 주차장이 있음.

토지이용계획 및 제한상태

"제3종일반주거지역(2014-02-28) , 지구단위계획구역(덕이도시개발) , 공공공지(저촉), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임."

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대상황은 별도 조사하지 아니하였음.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함되었으며, 분양대금 완납여부는 불분명하나 2026.3.25.자 일산서구청으로부터 토지지분을 포함한 계약서 사본의 회신이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경60570 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유더블유아이유동화전문유한회사 (본건 경매 개시 결정 채권자)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1529 하이파크시티 일산파밀리에2단지 205동 19층1902호

용도: 아파트

건물면적: 146.51㎡ (약 44.3평, 공급면적)

전용면적: 약 121.66㎡ (약 36.8평, 최근 실거래가 기준 추정)

건물 연식: 2011년 3월 사용승인 (15년차)

층수: 해당 동 28층 중 19층

토지 면적: 토지 관련 정보 부재 (대지권 미등기)

1.3. 감정가 및 채권 총액

감정가: 624,000,000원

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020.06.05., 423,500,000원)

채권 총액 (등기부 기재 기준): 543,500,000원 (근저당 2건, 압류 1건, 임의경매 1건)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 백송초등학교 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지 및 일부 상업시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 검색 포함)

단지 인근에 백송초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변 지역은 대규모 아파트 단지로 형성되어 있으며, 생활 편의 시설이 밀집해 있습니다.

주변 지역을 지도 서비스로 검색한 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소 기준 권리, 소멸/인수 권리)

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020.06.05.)

매각으로 소멸되는 권리: 근저당 2건, 압류 1건, 임의경매 1건 (총 채권액 543,500,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (내역 별도 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보상 인수할 임차보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 특이사항 (대지권 미등기 등)

대지권 미등기 상태이며, 대지권의 유무 및 정확한 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

유동화 물건으로, 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

분양대금 완납 여부가 불분명하나, 토지 지분을 포함한 계약서 사본 회신이 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 단지 규모 및 연식

아파트명: 하이파크시티 일산파밀리에2단지

사용승인일: 2011년 3월 (15년차)

총 12개동, 1228세대의 대단지입니다.

4.2. 주변 상업 시설

아파트 단지 주변으로 상업시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 인근에 백송초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

주변 상업시설 및 단지 내 편의시설을 통해 일상생활에 필요한 대부분의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주차 시설

건물 내 지하 주차장 이용 가능합니다. 건축물대장상 총 주차대수는 2,326대(지하 2,317대 포함)로, 세대수 대비 넉넉한 편입니다. (주어진 아파트 정보의 주차대수 합계 9대와는 차이가 있어 건축물대장 기준을 따릅니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

가장 큰 리스크 요인으로, 대지권의 존재 여부 및 소유 관계가 불분명하여 추후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 경매 최저가에 대지권 가격이 포함되어 있으나, 등기 완료 시까지 불확실성이 존재합니다.

6.2. 분양대금 완납 여부 불확실성

분양대금 완납 여부가 불분명하여, 만약 미납금이 존재할 경우 추가 납부 의무가 발생할 수 있습니다. 계약서 사본이 회신되었으나, 완납 증빙은 아닙니다.

6.3. 미상인 권리 (지상권)

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다. 구체적인 지상권 설정 내용 및 존속 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대지권 미등기, 분양대금 완납 여부 불확실성, 지상권 존재 가능성 등 권리관계에 중대한 하자가 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다. 리스크 해소를 위한 추가 조사가 필수적이며, 이에 대한 비용과 시간을 고려하여 입찰가 산정이 필요합니다. 다만, 입지 조건 및 주변 환경은 양호하며, 리스크 해소 시 시세 대비 저가 매수 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

대단지 아파트로서의 안정적인 수요 및 가치를 기대할 수 있습니다.

주변 편의 시설 및 교육 환경이 양호합니다.

잠재적 리스크를 해소할 경우 시세 대비 저렴하게 매수할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 6월 실거래가 기준, 유사 면적 (약 121.66㎡, 약 36.8평)의 매매가는 44,500만원 ~ 52,000만원 범위에서 형성되었습니다.

본건 면적 (146.51㎡, 약 44.3평, 공급면적)으로 환산 시, 약 53,500만원 ~ 62,600만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 및 최저 매각 가격은 624,000,000원으로, 최근 실거래가 최고가 수준과 비슷하거나 다소 높은 편입니다.

다만, 대지권 미등기 및 완납 여부 불확실성 등 중대한 하자를 고려할 때, 실제 시장 가치는 하향 조정될 가능성이 높습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최저 매각 가격: 624,000,000원

감정가: 624,000,000원

최근 거래가 (146.51㎡ 환산 추정): 약 53,500만원 ~ 62,600만원

본건은 대지권 미등기, 분양대금 완납 여부 불확실, 지상권 존재 가능성 등 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 고려하여, 최저 입찰가인 624,000,000원에서 약 10~15% 할인된 560,000,000원 ~ 590,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 추가적으로 권리 분석 및 대지권 관련 명확한 확인이 필요하며, 이에 따라 입찰가 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.