나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10396 [1] 서울특별시 성북구 길음동 1284 길음뉴타운 805동 8층 801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 길릉동 소재 "길원초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위 아파트 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등으로 보아 대중교통 이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 8층 801호로서 외벽 : 몰탈위 페인트 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 부정형 완경사의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장 도로가 외부 공도와 연계 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-31) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절 대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-09-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 :77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법> 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약 에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용 도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). *기호2 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(2016-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재 정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관 관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국 인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거 래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12 .31.). *기호3 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-31) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절 대보호구역(2016-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아 파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). *기호4 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-31) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026. 8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025. 10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10396 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 길음동 1284 길음뉴타운 805동 8층 801호

용도: 아파트

감정가: 1,480,000,000원 (14억 8천만원)

토지면적: 48.26㎡ (약 14.60평)

건물면적: 84.82㎡ (약 25.66평) - 전용면적 기준

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

사용승인일: 2010년 6월 30일

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 8층 801호

아파트 단지 정보: 길음뉴타운 8단지, 총 1497세대, 최고 26층, 2010년 6월 30일 사용승인.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 길음동 소재 "길원초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로 아파트 단독주택, 다세대주택, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리를 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 양호한 편입니다.

* 건물 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 15층 건물 중 8층에 위치한 801호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용상태

아파트로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

단지 내 포장된 도로가 외부 공도와 잘 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부요약

* 소유권보존: 2011-04-29 (허창회)

* 소유권이전: 2017-11-01 (우남식 외 1명)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 2018-11-30 (이종규)

* 근저당: 2021-07-06 (삼성생명보험주식회사, 167,200,000원) - 말소

* 근저당: 2022-11-30 (우리은행, 39,000,000원) - 말소

* 가압류: 2024-07-10 (한국자산신탁, 473,697,000원) - 말소 (본건 강제경매개시결정의 기초)

* 가압류: 2024-08-30 (신한은행, 483,046,825원) - 말소

* 가압류: 2024-09-24 (중소기업은행, 154,251,215원) - 말소

* 가압류: 2025-08-26 (신한자산신탁주식회사, 117,534,000원) - 말소

* 강제경매(본압류): 2026-03-10 (한국자산신탁주식회사, 473,697,000원) - 말소 (본건 사건번호)

* 말소기준권리

2021년 7월 6일자 삼성생명보험주식회사의 근저당권이 말소기준권리입니다. 해당 권리보다 후순위인 모든 권리(을13, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 등기부채권 총액

총 1,434,729,040원입니다.

* 임차인 현황

임대관계는 조사된 바 없으며(미상), 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당될 수 있으나, 현재 등기부상 명확히 나타난 내용은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상가 및 편의시설

해당 물건이 소재한 길음뉴타운 8단지는 자체적으로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 편의시설을 갖추고 있습니다. 또한, 주위 환경으로 점포 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보

길음뉴타운 8단지는 총 1497세대로 구성된 대규모 단지입니다. 지상 주차 12대, 지하 주차 53대로 총 49대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (총 주차대수 합계 49대 표기 오류 가능성 있음, 상세 확인 필요)

* 교육시설

단지 인근에 "길원초등학교"가 위치하고 있습니다. 또한, 토지이용계획상 다수의 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 우수한 편으로 판단됩니다.

* 주변 시설

단지 내 편의시설 외에도, 지하에는 전기차 충전기 50대가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역 등으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 학교보호구역(상대/절대), 군사기지 및 군사시설 보호구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 2025년 8월 21일까지 및 2025년 10월 15일부터 2026년 12월 31일까지 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 외국인 등 특정 대상 또는 아파트 용도에 대한 허가를 받아야 할 수 있습니다. 이는 향후 매각 및 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 혐오시설 확인

주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

* 감정가와 시장가치의 괴리

본건의 감정가는 1,480,000,000원(14억 8천만원)으로 책정되었습니다. 하지만 최근 제공된 유사 면적(59.99㎡)의 실거래가는 1억 1천만원대에서 1억 2천만원대입니다. 본건의 전용면적이 84.82㎡(약 25.66평)임을 감안할 때, 같은 단지 내에서도 더 넓은 면적임을 고려해도 감정가가 최근 실거래가와 현저한 차이를 보이는 것은 매우 이례적입니다. 이는 감정평가의 정확성에 대한 의문 또는 시장 상황 변화에 대한 반영 부족을 시사할 수 있으며, 입찰 시 가장 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

* 기타 특이사항

본건은 정비구역 및 재정비촉진지구에 속해 있어 향후 도시 개발 및 재건축 가능성이 있습니다. 이는 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정에서의 불확실성 또한 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 길음동에 위치한 길음뉴타운 8단지 내 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 단지 자체도 규모가 있고 주변 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 재정비촉진지구라는 특성은 장기적인 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다.

그러나 가장 큰 문제는 감정가(14억 8천만원)와 현재 시장에서 파악되는 유사 면적 아파트들의 실거래가(1억 1천만원대 ~ 1억 2천만원대) 사이에 엄청난 괴리가 존재한다는 점입니다. 이로 인해 감정가의 적정성에 대한 의문이 제기되며, 낙찰 후 예상치 못한 문제에 직면하거나 시세 대비 높은 가격에 낙찰받을 위험이 매우 높습니다. 토지거래허가구역 지정 등 행정적 제약도 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 서울 시내 주요 지역 접근성이 좋고, 생활 인프라가 풍부한 단지에 속합니다.

* 잠재적 가치 상승: 재정비촉진지구라는 점은 향후 도시 계획에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 압도적인 감정가 할인 가능성: 만약 감정가(14억 8천만원)가 실제 시장 가치(추정 1억 5천만원 ~ 2억원 내외)와 큰 차이를 보인다면, 매우 높은 할인율로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 하지만 이는 감정가 자체의 오류 가능성을 전제로 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시장 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 길음뉴타운 8단지 내 59.99㎡ (약 25평형) 단위의 최근 매매가는 2026년 4월부터 7월 사이 117,000,000원에서 126,500,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 전용면적은 84.82㎡(약 25.66평)으로, 59.99㎡보다 더 넓은 면적입니다. 일반적으로 면적이 넓을수록 가격이 높아지지만, 제공된 정보만으로는 84.82㎡ 면적의 정확한 실거래가 데이터를 확보하기 어렵습니다. 다만, 59.99㎡의 시세를 고려할 때, 84.82㎡ 면적은 대략 1억 5천만원에서 2억원 내외의 시장 가치를 가질 것으로 추정할 수 있습니다.

* 감정가와 시장가치 괴리 분석

본건의 감정가는 1,480,000,000원(14억 8천만원)으로, 이는 추정 시장가치(1억 5천만원~2억원)와 비교했을 때 7배에서 10배 가까이 높은 수치입니다. 이러한 엄청난 차이는 감정평가 자체의 오류, 매우 오래된 감정평가, 또는 본건이 제시된 정보와 다른 특수한 물건일 가능성을 강력하게 시사합니다. 입찰 전에 반드시 감정평가서 원본을 상세히 검토하여 감정가의 산출 근거를 명확히 파악해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정

감정가(14억 8천만원)가 그대로 유효하다고 가정하고 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험합니다. 현재 파악된 시장 상황과 비교할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 정하는 것은 사실상 불가능합니다.

만약 감정가 1,480,000,000원이 오류이고 실제 시장 가치에 부합하는 금액(예: 1억 5천만원 ~ 2억원)이라고 가정한다면, 보수적으로 접근하여 시세 대비 10~20% 낮은 가격을 목표로 하는 것이 일반적입니다.

따라서, 본 건의 경우 감정가와 시장가치의 괴리가 너무 커서 신뢰할 수 있는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 만약 시장 가치가 1억 5천만원 ~ 2억원 수준으로 판단될 경우, 130,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 입찰가격을 고려해볼 수 있으나, 이는 감정가 자체에 대한 철저한 검증과 추가적인 시세 조사를 전제로 합니다. 감정가 14억 8천만원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 권장되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.