나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10415 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 506-8 5층 503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 지하철(경춘선, 경의중앙선) "망우역" 남측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류 및 지하철 "망우역"이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 중 5층 503호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임. < 후첨 "내부구조도" 참조 >

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기 시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형 토지로 공동주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 25미터 내외, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역 (문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발132m(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉9존치관리 구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선(건축과 별도문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10415 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 506-8 5층 503호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 97,000,000원

토지면적: 3.14㎡ (약 0.95평)

건물면적: 13.42㎡ (약 4.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건축물대장상 주요 용도: 공동주택(도시형생활주택-원룸형), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 판매시설

건축물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 중 5층

준공일자: 2012년 11월 21일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 중랑구 망우동에 위치하며, 지하철 경춘선 및 경의중앙선 망우역 남측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 망우역을 도보로 이용 가능하여 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 대로변, 남측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 주차가 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 11월 08일 접수된 서울보증보험의 강제경매개시결정 (사건번호: 서울북부지방법원 2026타경10415)으로, 이보다 선순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 116,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2022년 10월 25일

확정일자: 2022년 10월 06일

배당신고일자: 2024년 11월 08일

대항력: 없음

본 건의 임차인인 한국토지주택공사는 등기부상 주택임차권(을3, 2024-11-08 접수)을 보유하고 있으나, 대항력은 없는 것으로 명시되어 있습니다. 또한, 주택도시보증공사(SGI)는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으므로, 임차인의 보증금을 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 이에 따른 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부상 을구 3번으로 한국토지주택공사의 주택임차권이 있으나, 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건과 인접한 지역 내 다세대 주택의 거래 사례가 있습니다.

* 2023년 건축, 49.88㎡ (약 15.1평) 면적의 주택이 2026년 7월 10일 587,000,000원 (평당 약 3,887만원)에 거래되었습니다.

* 2010년 건축, 52.4㎡ (약 15.8평) 면적의 주택이 2026년 7월 2일 315,000,000원 (평당 약 1,987만원)에 거래되었습니다.

* 1986년 건축, 45.2㎡ (약 13.7평) 면적의 주택이 2026년 7월 8일 150,000,000원 (평당 약 1,097만원)에 거래되었습니다.

4.2. 본건과의 시세 비교

본건은 전용면적 13.42㎡ (약 4.06평)의 도시형생활주택(원룸형)으로, 제공된 JSON 데이터의 다세대 주택 매매 사례와는 면적 및 주택 유형에서 상당한 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 평당 가격 비교에는 한계가 있습니다.

본건의 감정가 97,000,000원은 평당 약 2,389만원 수준입니다. 이는 신축 다세대 주택의 최고가와 비교하면 낮은 수준이나, 오래된 다세대 주택보다는 높은 수준입니다. 본건과 유사한 소형 원룸/오피스텔의 최근 실거래가를 추가로 파악하는 것이 정확한 시세 분석에 중요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 아파트, 다세대주택, 단독주택 등 다양한 주거 시설과 상가들이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 망우역 인근의 상권을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주거 편의

도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 거주에 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 정비구역 지정

본건 소재지가 정비구역 및 재정비촉진지구(상봉9존치관리구역)로 지정되어 있어, 향후 도시 정비 및 개발 사업 추진 가능성이 있습니다. 이는 투자 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 개발 계획의 불확실성 및 기간에 따른 리스크도 존재합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 개발 잠재력이 높습니다.

* 건축제한: 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역), 과밀억제권역에 해당합니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내 매수 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.3. 협소한 면적

전용면적 13.42㎡는 매우 협소하여, 거주 목적보다는 투자 또는 임대 수익을 위한 목적에 더 적합할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

현장 조사 및 주변 정보를 종합적으로 검토한 결과, 물건지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 망우동 망우역 인근에 위치한 소형 도시형생활주택(원룸형)으로, 협소한 면적(13.42㎡) 대비 비교적 최근 연식(2012년 준공)을 가지고 있습니다. 권리분석상 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 파악되며, 등기부상 주택임차권이 존재하나 매각으로 소멸될 예정입니다.

지역이 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 기대해볼 수 있으나, 토지거래허가구역 등 제한사항에 대한 확인이 필요합니다. 제공된 주변 시세 정보는 본건과 면적 및 유형에서 차이가 커 직접적인 비교는 어렵습니다. 투자 시에는 소형 주거 상품의 시장 동향, 향후 개발 계획, 권리관계의 최종 확인 등이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 망우역 이용이 편리한 역세권에 위치하여 교통이 양호합니다.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 및 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 소형 면적 수익형 부동산: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 상품의 수요가 꾸준하며, 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: SGI 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 97,000,000원

건물 면적: 13.42㎡ (약 4.06평)

제공된 JSON 데이터의 매매 사례들은 본건과 면적 및 유형 차이가 커 직접적인 시세 산정에 한계가 있습니다. 감정가는 평당 약 2,389만원 수준입니다.

최근 신축된 인근 주택의 높은 거래 가격(평당 약 3,887만원)을 고려할 때, 본건의 소형 면적 및 입지 가치를 감안하면 감정가 이상의 가치를 가질 수 있습니다.

다만, 정확한 예상 입찰가는 유사 면적 및 유형의 소형 주택(원룸, 오피스텔)의 최근 실거래가, 임대 시세, 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 향후 개발 계획의 구체성 등을 종합적으로 추가 조사한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

* 초기 예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 110,000,000원 (추가 조사 후 조정 필요)

* 주의사항: 본 예상가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석에 기반한 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 심층적인 현장 조사와 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.