나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3949 [1] 서울특별시 양천구 신월동 243-30 다온캐슬 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해원 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월인터체인지" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독, 다가구주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제2층 제202호로서(사용승인일 : 2020.02.12) 외벽: 벽돌타일 붙임 및 드라이비트 마감. 창호: 하이샤시 창호임.

이용상태

공부상 다세대주택임. (후첨하는 내부구조도 참조)

설비내역

위생.급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기, 화재경보설비, 1층 주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약6미터 내외, 북서측 및 남서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역(2023-06-29), 도로(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법> 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3949 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 243-30 다온캐슬 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

토지면적: 18.07㎡ (약 5.47평)

건물면적: 29.53㎡ (약 8.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 위치하며, "신월인터체인지" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 단독, 다가구, 다세대주택 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

다만, 본건은 김포공항과 인접한 지역으로 항공기 소음대책지역 및 공항시설법에 따른 수평표면구역, 진입표면구역에 해당합니다. 이는 주거 환경 및 생활 편의성에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

1.2. 권리분석

본건은 서울남부지방법원 2026타경3949 사건으로, 채권자 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행됩니다.

등기부등본상 모든 권리(을3 주택임차권, 갑3 가압류, 갑4 압류, 갑5 강제경매)는 말소될 예정이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황

- 임차인: P

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-22

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원. 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 명시되어 있어, 특이사항 발생 시 주의가 필요합니다.

- 임차인: 주택도시보증공사(장관수)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-07

확정일자: 2022-02-22

배당신고일자: 2024-03-22

대항력: 없음

비고: 매각으로 말소될 권리에 해당합니다.

특별 매각 조건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 단독, 다가구, 다세대주택 등이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있습니다. 생활 편의시설로는 주택가에 통상적으로 필요한 편의점, 마트, 학원, 식당 등이 주변에 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물로, 본건은 그중 제2층 제202호입니다. 2020년 2월 12일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 해당합니다.

내부에는 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 화재경보 설비, 1층 주차장 등의 편의시설도 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: P 임차인은 보증금이 0원이지만 대항력이 있어, 매수인이 인수해야 할 사항이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다. 특별 매각 조건에도 불구하고, 해당 임차인과의 관계 정리가 필요할 수 있습니다.

* 공항 소음 및 고도 제한: 본건은 김포공항 인근 지역에 위치하여 항공기 소음으로 인한 생활 불편 및 공항시설법에 따른 고도 제한의 영향을 받을 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가는 250,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 사례를 바탕으로 산정한 시세는 약 170,000,000원에서 175,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정평가액과 실제 시장 가치 간의 차이가 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축인 다세대주택으로, 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 P 의 존재와 김포공항 소음영향지역이라는 점은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 현재 감정가는 주변 시세 대비 다소 높게 형성된 것으로 보이며, 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 주택지대: 주변이 주택가로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 특별 매각 조건: 채권자가 임차보증금 반환채권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하여, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 이를 제외하고 시세 및 권리 관계를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 9평)의 시세는 약 170,000,000원에서 175,000,000원으로 추정됩니다.

감정가 250,000,000원에 비해 낮은 시세와 대항력 있는 임차인 P 의 존재, 그리고 공항 소음이라는 리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

최초 감정가 대비 낙찰가율, 유사 물건의 매매 시세, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하였을 때, 예상 입찰가는 약 165,000,000원 내외로 권고드립니다.

이는 시장 상황 및 물건의 실제 상태에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.