나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3941 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-107 송도카운티 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 화곡역 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 화곡로와 강서로 후면의 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 화곡역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층건 내 제5층 제502호로서, 외 벽 : 외장석재,스톤코트 등 내 벽 : 벽지, 내장타일 등 창 호 : 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 5~6미터 내외 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 105-107번지에 소재한 송도카운티 건물 내 제5층 제502호입니다.

신주소는 서울특별시 강서구 까치산로4나길 27 (화곡동)입니다.

건물명은 송도카운티이며, 건축년도는 2012년입니다.

구조는 철근콘크리트구조입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.27㎡ (약 8.55평)

토지지분: 28.27㎡ (약 8.55평)

건물면적: 50.01㎡ (약 15.13평)

건물지분: 50.01㎡ (약 15.13평)

제시외 건물면적: 3.00㎡ (약 0.91평) (본 매각에 포함)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 290,500,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

1.4. 건물 용도 및 구조

용도: 다세대주택

층수: 본건은 지상 5층 건물 중 제5층에 위치합니다.

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 외장석재, 스톤코트 등

내벽: 벽지, 내장타일 등

창호: 샷시창호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 화곡역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 일반적인 주거지대의 특성을 보입니다.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

종합적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 서측으로 폭 5~6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 6월 16일 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑6)입니다.

본 매각 절차로 인해 아래 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 소유권보존 (정은선)

* 소유권이전 (윤수연, 박순자)

* 주택임차권 (노연재, 280,000,000원, 2024-04-30 접수, 말소 예정)

* 압류 (국민건강보험공단, 역삼세무서장 등)

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 주식회사국민행복기금)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2026타경3941, 280,000,000원, 말소 예정)

총 등기부채권액은 328,169,954원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (노연재)

보증금: 280,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 22일

확정일자: 2022년 4월 8일

배당신고일자: 2024년 4월 30일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기 또한 말소 예정입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

제시외 건물 3.00㎡가 본 매각에 포함됩니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차인의 매수인에 대한 대항력 포기 조건부 매각으로 진행됩니다.

이러한 조건으로 인해 매수인이 부담하게 될 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 지역 및 면적대의 다세대주택 거래는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 19.98㎡ 다세대주택이 2026년 7월 216,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1,081만원)

* 1986년식, 37.44㎡ 다세대주택이 2026년 7월 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 401만원)

* 2002년식, 37.56㎡ 다세대주택이 2026년 7월 160,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 426만원)

본건은 2012년식, 건물면적 50.01㎡ (약 15.13평)이며, 감정가는 290,500,000원입니다.

가장 최근 연식의 거래 사례(2019년식)와 비교하면, 본건의 감정가는 상대적으로 높을 수 있습니다. 반면, 더 오래된 연식의 거래 사례와 비교하면 감정가가 상당 부분 높은 편에 속합니다.

감정가액은 2026년 7월 시점의 평가이며, 현재 시점과의 시장 변동 가능성을 고려해야 합니다.

4.2. 시세 분석 기반 예상 입찰가 산정

인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하면, 감정가 대비 적절한 낙찰가율 적용이 중요합니다.

최근 거래된 신축 빌라(2019년식)의 평당 단가(약 1,081만원)를 본건 면적(15.13평)에 적용 시 약 163,650,000원이 산출되나, 연식 차이를 감안해야 합니다.

오래된 연식의 거래 사례(평당 약 400~420만원)를 적용 시 약 200,000,000원 내외의 가치를 예상할 수 있습니다.

감정가 290,500,000원은 위 시세 분석 결과와 비교 시 높은 편이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 고려할 때, 감정가의 70~80% 수준을 참고하여 약 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가 산정을 제안합니다.

(본 입찰가는 시세 분석 및 일반적인 낙찰가율을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 결과는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 지하철 화곡역 인근에 위치하여 대형 마트, 병원, 은행 등 다양한 상업시설 및 생활 편의시설을 편리하게 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오 시설이나 악영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교육환경

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 교육기관과의 관계에서 관련 법규 준수가 요구됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

본건은 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이므로, 매수인이 인수해야 할 권리 부담은 없습니다. 임차인의 대항력 또한 없으며, 임차보증금 인수액은 0원입니다.

6.2. 법규 및 규제 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 공항 관련 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등 특정 대상자는 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (주의: 현재 시점(2026년 8월)은 이 지정 기간 내에 해당합니다.)

6.3. 기타 리스크

제시외 건물 3.00㎡가 포함되어 있어, 매수 후 해당 부분에 대한 처리(철거 또는 원상복구)에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건부 매각 조건은 명확히 이해하고 계약 절차를 진행해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 화곡역을 이용한 편리한 교통망과 양호한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 매수인이 인수할 부담이 전혀 없어 매우 안전한 물건으로 평가됩니다.

다만, 감정가가 최근 시장 시세 대비 다소 높게 책정된 점, 그리고 제시외 건물이 포함된 점은 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 요인입니다.

따라서, 충분한 시세 조사와 함께 보수적인 입찰가 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정성: 권리 분석상 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 인수하는 권리 부담이 전혀 없습니다.

* 입지: 지하철 화곡역 역세권으로 교통이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 주거 적합성: 50.01㎡ (약 15.13평)의 전용면적은 1~2인 가구의 주거 공간으로 적합합니다.

* 잠재력: 지역 개발 계획 또는 교통망 확충 시 시세 상승 여력이 기대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

보수적 예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

(본 입찰가는 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 참여 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.