나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3916 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 993-4 대상힐탑 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2011.01.31.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택(거실, 방3, 욕실1, 현관, 발코니 등)임. ※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 "다세대주택 및 근린생활시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 노폭 6m, 5m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3916 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 993-4 대상힐탑 제3층 제302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 259,000,000원

* 토지면적: 23.71㎡ (약 7.17평)

* 건물면적: 41.88㎡ (약 12.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제3층 제302호 (사용승인일: 2011.01.31.)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본건 경매 진행 시 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 상 을3 권리(주식회사리딩테크의 근저당권, 140,000,000원, 2020-05-14 접수)가 말소기준권리이며, 이보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 채권자 주택도시보증공사(강제경매, 2026-03-04 접수)의 채권액은 230,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(임 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-11

* 확정일자: 2020-02-11

* 배당신고일자: 2022-04-07

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 임 은 등기부 상 주택임차권(을4)이 있으나, "대항력 없음"으로 기재되어 있으며, 해당 임차권은 말소 예정입니다.

* 특별매각조건: 채권자(주택도시보증공사)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임차인 관련 인수 부담이 없음을 의미합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 건물명: 대상힐탑

* 준공년도: 2011년

* 건물 규모: 5층 건물

* 해당 호수: 3층 제302호

* 주변 유사 물건 매매 사례 (2026년 7월 기준, 만원):

* 19.98㎡ (약 6.04평): 21,600만원 (평당 약 3,570만원) - 2019년 준공 건물 "더원"

* 37.56㎡ (약 11.32평): 15,000만원 (평당 약 1,325만원) - 1986년 준공 건물

* 37.44㎡ (약 11.36평): 16,000만원 (평당 약 1,408만원) - 2002년 준공 건물

* 분석:

* 본건은 41.88㎡ (약 12.67평)으로, 최근 거래된 사례 중 37.44~37.56㎡ 규모의 다세대주택과 면적이 유사합니다.

* 다만, 비교 사례의 건물 연식(1986년, 2002년) 대비 본건은 2011년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

* "더원"(2019년 준공) 사례의 경우 19.98㎡의 소형 평수가 21,600만원에 거래되어 평당 가격이 매우 높게 나타나나, 이는 건물 연식, 단지 규모, 내부 상태 등 여러 요인에 따라 편차가 클 수 있습니다.

* 감정가 25,900만원은, 본건의 면적과 준공 연식을 고려할 때, 유사 물건의 저가 거래 사례보다는 높으나, 고가 거래 사례와 비교 시에는 중간 정도의 수준으로 판단됩니다.

* 권리분석상 인수되는 채무가 없어, 감정가를 기준으로 입찰가격을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 우장초등학교가 인근에 위치하여 학군 관련 편의성이 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택 및 단독주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 집합건축물대장상 건축물 현황도, 외관 및 탐문 조사 등을 기준으로 평가되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

* 본건 소재지는 공항 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역에 포함되어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 지역의 최근 거래 사례에서 가격 편차가 큰 점은 시세 판단 시 유의해야 할 부분입니다.

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각 등 특수 조건이 있으므로, 계약 진행 시 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 우장초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

* 2011년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 권리 분석상 인수해야 할 임차보증금이나 기타 부담이 없는 깨끗한 물건으로 판단됩니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 적정한 수준으로 보이나, 최근 거래 사례 간 가격 편차가 존재하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 목적으로 하는 투자자에게 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 인수되는 임차보증금 및 기타 부담이 전혀 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 준수한 입지: 초등학교와 인접해 있으며, 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 비교적 신축 건물: 2011년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* HUG 관련 특수조건: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 복잡성을 내포하지만, 매수인에게는 추가 부담이 없음을 명확히 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 259,000,000원입니다.

* 주변 유사 면적 및 준공 연도의 다세대주택 시세, 그리고 권리관계가 매우 양호한 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 거래 사례 중 37~37.5㎡ 면적이 15,000만원 ~ 16,000만원에 거래된 사례가 있으나, 이는 건물 연식이 오래되었고, 19.98㎡의 소형 평수가 21,600만원에 거래된 사례도 있어 시세 편차가 큰 점을 감안해야 합니다.

* 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다. (본 입찰가 제안은 참고용이며, 실제 입찰 시 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.