나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3924 [1] 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제4층 제403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동5가 소재 "당서초등학교" 남측 인근 당산동4가에 위 치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼 재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제 반대중교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건 내 제4층 제403호로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약 4미터의 막다른 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

당산동4가 32-21 도시지역, 준공업지역, 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역(예외:애완 및 방범용 가 축), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축 +옥탑 등)), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한 허가구역(대상:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 20 25.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20 ~2026.12.31. 허가대상 용도: 아파트(건축법 시행령 별표1)) 등 입니다. <자세한 내역은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다. 2) -

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

- 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3924 (1)

- 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-21 해라톤시티2 제4층 제403호

- 용도: 오피스텔

- 감정가: 263,000,000원

- 토지면적: 10.72㎡ (약 3.24평)

- 토지지분: 10.724㎡ (약 3.24평)

- 건물면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

- 건물지분: 17.18㎡ (약 5.20평)

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산강제경매

- 채권자: 주OOOOOOO

- 건축물 정보: 7층 건물 중 4층 403호, 철근콘크리트구조 (7층 건물 내 4층 403호, 철근콘크리트구조)

1.1. 입지조건

- 주위환경: 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

- 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

- 주변시설: "당서초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

1.2. 권리분석

- 말소기준권리: 서울남부지방법원 2026타경3924 강제경매개시결정 등기.

- 등기사항 요약:

* 소유권보존: 2021-07-08 (김찬종 외 1명)

* 주택임차권: 2023-12-12 말소 (원예진, 보증금 285,000,000원, 전입 2022-01-17, 확정 2022-02-08)

* 강제경매: 2026-03-04 (주택도시보증공사, 285,000,000원, 말소기준권리)

- 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (원예진)

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-17

* 확정일자: 2022-02-08

* 배당신고일자: 2023-12-12

* 대항력: 없음

- 권리분석 요약: 말소기준권리인 강제경매보다 후순위로 등기된 주택임차권(을1)은 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

- 주변상업시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

- 지역특성: 오피스텔, 주택, 학교 등이 혼합된 복합 지역으로, 거주 및 업무 기능이 함께 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

- 교육: 단지 인근에 당서초등학교가 위치합니다.

- 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

- 교통: 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

- 권리관계: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 승계 관련 대항력 포기 조건 매각이 진행되므로, 계약 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

- 토지이용계획: 도시지역, 준공업지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)에 따른 거래 시 주의가 필요합니다.

- 혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

- 건물 노후도: 제공된 정보만으로는 건물의 구체적인 노후도나 하자 여부를 판단하기 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

- 본 물건은 서울 영등포구 당산동에 위치한 오피스텔로, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

- 권리관계는 비교적 명확하게 정리되는 편이나, HUG 관련 특수 조건 및 토지이용계획 상의 여러 제한사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

- 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업 공간으로 활용 가능성을 지닙니다.

1.7. 투자 포인트

- 지리적 이점: 서울 서남권의 주요 업무지구 및 주거지로 접근성이 좋은 당산동에 위치합니다.

- 소형 투자: 적은 투자금으로 소유권 확보가 가능한 소형 오피스텔입니다.

- 정리된 권리: 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 깔끔합니다.

1.8. 예상 입찰가

- 감정가: 263,000,000원

- 면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

- 현재 시세를 정확히 파악하기 위한 상세 시장 데이터가 부족한 상황입니다.

- 감정가는 2억 6천 3백만원으로 책정되었으며, 해당 면적 및 입지를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

- 특히, 토지이용계획 상의 복잡한 제한사항과 HUG 인수 조건 변경 등의 특이사항을 감안하여, 권리관계 및 잔여 계약조건 확인 후 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

- 권장 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 260,000,000원 (이는 시세 분석 및 현장 확인 후 최종 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.