나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3890 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 77-44 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "한국폴리텍대학 서울강서캠퍼스" 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

"화곡동 77-44 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 화곡동 77-45 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)"

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 내 제1층 제102호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 등의 설비가 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3890 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 77-44 제1층 제102호

건물용도: 다세대주택

토지면적: 177.14㎡ (약 53.6평)

토지지분: 22.14㎡ (약 6.7평)

건물전용면적: 29.45㎡ (약 8.9평)

건물총면적: 29.45㎡ (약 8.9평)

감정가: 247,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축연도: 2019년

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "한국폴리텍대학 서울강서캠퍼스" 남측 인근에 위치합니다.

주변환경: 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31).

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 12월 22일 접수된 국민행복기금의 가압류입니다.

모든 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매)는 말소될 예정이므로, 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 박 : 전입 2023-10-23, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 오 : 전입 2023-10-20, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 정 (주택도시보증공사): 전입 2020-12-08, 보증금 255,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (주의: 비록 대항력 없으나, HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건에 따라 매수인의 보증금 인수 여부가 결정됩니다.)

특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건이 충족될 경우, 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 화곡동 일대는 다세대, 다가구 주택이 밀집한 주거 밀집 지역입니다.

인근에 한국폴리텍대학 서울강서캠퍼스가 위치하여 학생 및 교직원 수요가 있을 수 있으나, 상권이 활성화된 중심상업지구는 아닙니다.

주변의 유사 물건 매매 사례를 볼 때, 면적 대비 15,000만원에서 21,600만원 사이의 시세를 형성하고 있습니다.

건물 자체에 대한 상업적 가치보다는 주거용 부동산으로서의 가치가 중요하게 평가될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 앞서 언급한 바와 같이 차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

편의시설: 주변에 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 도보 또는 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

교육시설: 상대보호구역으로 지정된 점으로 보아 인근에 학교가 있을 가능성이 높습니다.

공항 관련 시설: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 공항과의 인접성 및 고도 제한 등 관련 규제가 적용됩니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 255,000,000원 관련 조건이 매수인의 인수 여부에 큰 영향을 미칩니다. 조건이 명확히 이행되지 않을 경우, 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 제한: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 공항과 관련된 규제사항은 건축이나 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

화곡동 일대 다세대 주택 밀집 지역의 특성: 지역 내 유사 물건이 많아 공급이 많고, 신축 건물에 비해 건축 연도가 오래된 경우(본건은 2019년으로 비교적 신축에 속함) 가격 상승이 제한적일 수 있습니다.

매각기일 변경 가능성: 경매 물건의 경우 매각기일이 변경될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 화곡동 소재 다세대주택입니다.

권리상 인수 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경이라는 특별매각조건으로 인해 매수인의 신중한 판단이 요구됩니다. 이 조건이 명확히 이행된다면 실질적인 인수 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

건축 연도가 비교적 최신(2019년)이며, 전용면적 29.45㎡로 1인 또는 2인 가구 거주에 적합한 크기입니다.

주변 시세와 감정가를 비교했을 때, 감정가가 약간 높게 책정된 경향이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 조건 충족 시, 명확한 권리 인수 부담 없이 취득 가능성이 높습니다.

비교적 최신 건축 연도로, 리모델링 등 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

소형 면적으로 1~2인 가구 실수요자나 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

강서구 화곡동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 중 가장 유사한 면적(19.98㎡)의 2019년식 건물은 21,600만원에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적(29.45㎡)을 고려할 때, 면적 대비 시세는 21,600만원에서 24,000만원 범위로 추정할 수 있습니다.

감정가: 247,000,000원

권리 인수 부담: 특별매각조건 충족 시 인수 보증금 없음.

예상 입찰가 산정:

본건 감정가는 247,000,000원으로, 주변 시세보다는 다소 높게 형성되어 있습니다.

최신 건축 연도와 HUG 조건 충족 가능성을 고려하더라도, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

주변 최근 실거래가(21,600만원)와 유사 면적/연식의 단점을 감안하여, 감정가의 90~95% 수준을 보수적으로 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 220,000,000원 ~ 235,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. (이하 10,000원 단위)

본건의 특별매각조건이 매수인에게 유리하게 작용할 경우, 조금 더 상향하여 230,000,000원 ~ 235,000,000원 선에서 전략을 세울 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.