나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4011 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 798-4 마곡에스비타워3 제2층 제202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "서울공진초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 "마곡역(지하철5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상9층 건물의 제2층 제202호 및 제201호로서, (사용승인일: 2019.9.26) 외벽: 알루미늄복합판넬 및 강화유리 마감 등 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 샷시조 및 강화유리 통창 마감 등

이용상태

본건 기호1, 기호2는 인접호수인 제203호와 벽체구분없이 미용실(상호:어반트랜드 헤어)로 이용 중에 있습니다.

설비내역

공동으로 이용하는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 가장형 토지로서 업무시설(사무소), 근린생활시설 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20~25m 내외, 북측으로 노폭 약 10~13m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-08-28)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서울특별시강서교육지원청) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

본건 '기호1(제202호)'와 '기호2(제201호)'는 건축물현황도면상 벽체로 구분되어 각각 이용 중인 것으로 표기되어 있으나, 실제 현황은 '기호1(제202호)'과 '기호2(제201호)'가 인접 호수인 '제203호'와 벽체 구분 없이 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 '기호1(제202호)'와 '기호2(제201호)'는 인접호수는 제203호와 벽체 구분없이 사용중에 있으나, 관리사무실 확인결과 ①각 전유부분의 위치와 면적이 도면 등에 의해 특정 가능하며, 구획시설이 철거된 것은 일시적 이라고 조사된점 ②경계벽 복원이 용이하며 복원시 통로확보에 문제가 없고 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 점 ③각 호수별 전기·수도가 개별로 설치되었을 뿐만 아니라 추후 벽체의 철거 및 설치가 용이하다고 진술한 점 등을 감안한다면, 본 평가에서는 각 집합건물을 유효한 소유권의 객체로 보아 정상적으로 감정평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 798-4번지에 소재한 마곡에스비타워3 제2층 제202호로, 근린상가 용도로 사용되는 부동산입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4011 (1)이며, 감정가는 559,000,000원입니다.

본건의 전용면적은 47.88㎡ (약 14.48평)이며, 대지지분은 16.23㎡ (약 4.91평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상인 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 유동화물건이며, 도시개발구역에 해당합니다.

건축물대장상 건물명은 마곡에스비타워Ⅲ이며, 철근콘크리트구조의 지하 4층, 지상 9층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다. 건물 사용승인일은 2019년 9월 26일입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "서울공진초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 환경이 양호하게 조성되어 있습니다.

교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 "마곡역"이 소재하여 대중교통 이용 여건이 매우 양호합니다.

도로상태: 본건 건물 서측으로는 노폭 약 20~25m, 북측으로는 노폭 약 10~13m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 뛰어납니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2019년 10월 31일 접수된 신한은행의 근저당권 (채권금액 657,600,000원)입니다.

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위 권리인 에프에스제이2509유동화전문(주)의 임의경매 개시결정(채권금액 981,962,114원) 및 소유권 이전 신탁 등기 말소된 권리는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 별도의 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 4,000,000원

* 사업개시일: 2019년 11월 6일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

본건에 대한 인수 보증금은 없으며, 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차 관계가 종료됩니다.

등기부채권 총액 (말소 예정 총액): 657,600,000원

1.3. 상권분석

건물 이용 현황: 본건(202호)은 인접 호수인 201호, 203호와 벽체 구분 없이 현재 '어반트랜드 헤어'라는 상호로 미용실로 이용 중입니다.

감정평가에서는 벽체의 철거 및 설치가 용이하다고 보아 각 집합건물을 유효한 소유권의 객체로 평가하였으며, 이는 경매 진행 시 참고할 사항입니다.

건물 용도: 본건이 속한 마곡에스비타워Ⅲ 건물은 업무시설(사무소) 및 근린생활시설로 복합 이용되고 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업)에 포함되어 있습니다. 이는 상업 및 업무 활동에 매우 유리한 입지 조건을 제공합니다.

주변 상권: 마곡역 일대는 대규모 오피스 단지와 주거 단지가 밀집한 지역으로, 풍부한 유동인구와 배후수요를 갖춘 활성화된 상권입니다. 다양한 업종의 상가들이 입점해 있으며, 상업 활동이 매우 활발합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건과 직접적인 연관성이 있거나 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건 인근에 서울공진초등학교가 위치하며, 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통 편의: 지하철 5호선 마곡역을 도보로 이용 가능하며, 여러 버스 노선이 운행되어 서울 주요 도심으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본건은 유동화 전문 회사를 통해 관리되는 물건입니다. 일반 물건과 비교하여 절차상 일부 차이가 있을 수 있으므로, 관련 절차에 대한 충분한 이해가 필요합니다.

공부와의 차이: 현황 조사 결과, 본건(202호)과 인접한 201호, 203호가 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 이용되고 있습니다. 다만, 감정평가 시 벽체 복원이 용이하고 과다한 비용이 소요되지 않는 점 등을 고려하여 각 집합건물을 독립된 소유권 객체로 평가하였으므로, 낙찰 후 원상복구 등에 대한 계획을 수립해야 합니다.

토지거래허가구역: 본건 지역은 외국인, 아파트 등의 특정 용도에 대한 토지거래 허가구역으로 지정되어 있습니다. 일반적인 상가 매수자에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 예상되나, 외국인이 매수할 경우 관련 허가 절차 확인이 필요합니다.

이용 제한: 대공방어협조구역(위탁고도 77-257m) 등 일부 도시계획상 이용 제한 사항이 존재합니다. 그러나 이는 일반적인 상가 용도의 이용 및 관리에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 마곡지구의 핵심 상업 지역에 위치한 신축급 근린상가입니다. 지하철 5호선 마곡역 역세권에 자리하여 교통이 매우 편리하며, 주변의 대규모 오피스 및 주거 단지로 인해 상권의 잠재력이 매우 높습니다. 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 유지보수 측면에서도 유리합니다. 현재는 미용실로 운영 중이며, 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 명확하고 안정적인 투자가 가능합니다. 공부상의 현황과 차이가 존재하나, 감정평가에서 합리적으로 고려되었으며, 유동화 물건이라는 특성은 절차 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 마곡지구의 지속적인 개발과 성장으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 마곡역 초역세권 입지로 인한 높은 접근성과 풍부한 유동인구 확보 용이.

* 2019년 준공된 신축 건물로, 건물 노후화에 따른 비용 부담이 적음.

* 주변 배후 주거 단지 및 오피스 밀집으로 인한 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리나 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 명확함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가, 향후 마곡지구의 개발 전망 및 공실률 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 본 건은 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 투자 가치를 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.