나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4070 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 "오류초등학교" 동측 인근에 위치하는 구분건물 (라움 제4층 제404호)로서 주위는 업무시설, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철1호선 "오류동역" 이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시 됩니다.

건물의 구조

(철근)콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상8층 건내 제4층 제404호로서 (사용승인일 : 2019.08.30.) 외 벽 : 석재 붙임 마감 등 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등 창 호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재 주거용 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 남동측으로 하향 완경사지에 위치하는 2필지 일단의 사다리형의 토지 로서 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

개봉동 70-30, 개봉동 70-31 공히 도시지역, 일반상업지역, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2015-08-27), 장애물제한표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+ 건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한 허가구역(대상:아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.08.26.~ ~2026.8.25.)<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 70-30 라움 제4층 제404호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4070 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 333,000,000원입니다.

토지 면적은 18.42㎡ (약 5.57평)이며, 건물 면적은 57.57㎡ (약 17.41평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "오류초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 업무시설, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 "오류동역"이 근거리에 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

서측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 부동산강제경매 사건입니다.

채무자 겸 소유자 외 임차인으로 황영준 씨가 있으며, 보증금은 354,000,000원, 차임은 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2022년 05월 26일, 확정일자는 2022년 05월 06일입니다.

중요한 점은 임차인 황영준 씨의 "대항력은 없음"으로 확인되었습니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023-08-30)로 보이며, 이에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주택임차권 등기(을1)는 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

전체 등기부채권 총액은 1,633,000,000원입니다.

매각 조건으로 임차인 황영준 씨 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 개봉동 일대는 업무시설, 공동주택, 학교, 근린생활시설이 복합적으로 자리한 지역입니다.

오류초등학교가 인근에 있어 교육 관련 시설 접근성이 좋으며, 오류동역을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

다만, "서울특별시 구로구 개봉동 70-30" 주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 명확하게 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 오류초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 오류동역을 이용할 수 있으며, 버스 정류장도 가까워 서울 시내 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 물건의 특이사항 및 주의사항에 'HUG 인수조건 변경'과 '선순위임차권'이 언급되어 있으나, 등기부등본상 확인된 임차인 황영준 씨는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어 혼란의 여지가 있습니다. (황영준, 대항력: 없음) 따라서 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 등: 2025.08.26.~2026.08.25.). 이는 향후 매각 또는 전매 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황: 공부상에는 오피스텔(업무시설)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다. 이는 추후 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구에 위치한 오피스텔로, 교육 및 교통 환경이 비교적 양호한 편입니다.

가장 큰 장점은 등기부상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 승계하지 않아도 된다는 점입니다. 이는 3억 5천만 원이 넘는 보증금 부담이 없음을 의미합니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경'과 '선순위임차권' 언급에 대한 명확한 확인이 필요하며, 토지거래허가구역 지정 기간 내 거래 시 허가 절차를 거쳐야 하는 점을 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 인해 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 승계되지 않아 투자 리스크가 낮습니다.

* 안정적인 시세: 최근 매매 사례(280,000,000원, 2025년 2월)와 감정가(333,000,000원)를 고려할 때, 적정 수준의 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 실수요 및 임대수요: 오피스텔이 주거용으로 사용되는 만큼, 실수요 및 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 280,000,000원 (2025년 2월, 6층)와 감정가 333,000,000원을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 315,000,000원 범위로 제안합니다.

이는 낙찰 가능성, 향후 시세 변동 가능성, 그리고 권리 분석상 특이사항에 대한 추가 확인 비용 등을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.