나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100474 [1] 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 5층505호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '지하철 2호선 신대방역' 북처측 인근에 위치하 며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(신대방역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건내 제5층 제505호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등, 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호: 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택 원룸형(거실/방, 욕실, 주방, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측, 동측으로 노폭 약 4미터, 북측으로 노폭 약 20미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합)가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8 .26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100474 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 497-5 그린플러스신림해담채 5층505호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 147,000,000원

토지면적: 6.75㎡ (약 2.04평)

건물면적: 12.89㎡ (약 3.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 신대방역 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(신대방역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

대상 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형으로, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제5층 제505호입니다.

서측, 동측으로 노폭 약 4미터, 북측으로 노폭 약 20미터 포장도로에 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

더불어, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.), 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 12월 15일 접수된 관악구(서울특별시)의 압류(갑5)입니다.

본 경매는 서울보증보험의 신청에 의한 부동산강제경매(갑6, 2026.03.10. 접수, 사건번호 2026타경100474)로 진행됩니다.

등기부등본상 소유권은 주식회사그린플러스종합건설에서 김형준을 거쳐 김영숙(2020.08.25. 소유권이전)으로 이전되었습니다.

말소기준권리보다 후순위로 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권(을5, 140,000,000원, 2024.10.04. 접수)은 본 경매 절차에서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

특히, 서울보증보험이 제출한 확약서에 따르면, 한국토지주택공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한 것으로 확인됩니다. 이에 따라 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

그 외 압류(국민건강보험공단, 갑7) 및 강제경매(서울보증보험, 갑6) 등기들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

결론적으로, 본 건 부동산에는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* A *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-08. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-09-02. 확정일자 2022-08-08. 대항력 없음 (확약서 내용에 근거).

인수되는 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

대상 물건은 신대방역 인근의 주거 지역에 위치하고 있습니다.

건물은 2011년에 건축된 도시형생활주택으로, 원룸 형태로 현재 이용 중입니다.

주변 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 '다세대' 주택의 경우 2026년 7월 기준 30.92㎡ 면적이 1억 8,500만원, 29.56㎡ 면적이 3억 2,000만원, 45.37㎡ 면적이 3억 9,000만원에 거래되었습니다. (이는 본건의 도시형생활주택과는 건물 형태 및 연식에 차이가 있을 수 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.)

본건의 감정가는 147,000,000원으로, 건물면적 12.89㎡ (약 3.90평) 대비 평당 약 11,404,189원 수준입니다. 주변 '다세대' 주택의 거래가(약 600만원~1080만원/㎡)와 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 신대방역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식사 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 다세대주택과 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교육시설: 대상 물건은 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)에 포함되므로, 구체적인 제한 사항은 동작교육청 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이라는 내용이 기재되어 있으나, 구체적인 변경 내용과 낙찰자에게 미치는 영향이 불명확하여 추가적인 확인이 반드시 필요합니다. (서울보증보험이 채권자이므로, 해당 조건이 경매 이후의 채권 회수 또는 담보권 실행과 관련된 내용일 수 있습니다.)

* 토지거래계약 허가구역: 지정기간(2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 내 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하므로, 절차상의 번거로움이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 배당 불확실성: 한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되나, 만일 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수하게 될 가능성은 매우 낮으나 완전히 배제할 수는 없습니다. (다만, 서울보증보험의 확약서 내용에 따라 낙찰자가 인수할 가능성은 극히 희박합니다.)

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 관악구 신림동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 권리관계가 비교적 명확하며 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적은 편입니다.

신대방역을 통한 교통 편리성과 1~2인 가구에 적합한 소형 주택이라는 점에서 임대 수요를 기대해 볼 수 있습니다.

하지만 'SGI 인수조건 변경'이라는 불명확한 특이사항은 잠재적 리스크 요인이므로, 사전에 면밀한 확인 및 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 주변 유사 물건 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 신대방역 도보 거리로 서울 주요 업무지구 및 도심 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 양호: 말소기준권리 후순위 임차인으로, 명도 및 인수 부담이 거의 없습니다.

* 소형 주택 시장: 1~2인 가구 증가 트렌드에 부합하는 소형 평형으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 시세 상승: 지역 개발 계획 및 신축 공급 추이에 따라 시세 상승 여력 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 147,000,000원

건물면적: 12.89㎡ (약 3.90평)

평당 감정가: 약 11,404,189원/㎡

주변 '다세대' 주택의 최근 실거래가(2026년 7월)는 30.92㎡ 면적 1억 8,500만원(약 598만원/㎡)부터 29.56㎡ 면적 3억 2,000만원(약 1082만원/㎡)까지 분포하고 있습니다.

본 건의 감정가(약 1140만원/㎡)는 주변 유사 거래가 대비 높은 편에 속합니다.

여기에 'SGI 인수조건 변경'이라는 불명확한 특이사항이 존재하는 점을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세 및 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 128,000,000원 ~ 135,000,000원

본 입찰가는 감정가 대비 약 87%~92% 수준이며, 주변 시세의 상단부에 위치합니다. SGI 인수조건에 대한 명확한 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.