나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12544 [2] 경기도 용인시 처인구 양지읍 양지리 314-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 "양지초등학교" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 임야, 농경지 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호1-4는 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 : 서하향의 부정형 토지로서, 일부 자연림 및 토지임야, 잡종지 상태임.

기호2 : 서하향의 부정형 토지로서, 일부 자연림 및 토지임야, 잡종지 상태임.

기호3 : 서하향의 사다리형 토지로서, (미사용승인상태) 주거용 건부지로 이용중임.

기호4 : 서하향의 사다리형 토지로서, 대부분 자연림 및 토지임야 상태임.

인접 도로상태

본건 기호1-4는 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

기호2 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

기호3 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

기호4 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

기호3 지상에 소유자 미상의 제시목록 외 건물이 소재하고 있음.(후면"사진용지"참조)

공부와의 차이

본건 기호3은 공부상 지목은 임야이나, 현황 (미사용승인) 단독주택이 소재하여 주거용 건부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 본건 지적의 경계확인 등은 지적도 및 기타 참고자료를 활용하여 개략적으로 판단하였는 바 참고바라며, 필요시 정밀측량을 요함.

2) 본건 기호3 지상에 소유자 미상(일반건축물대장 없는 상태임, 단독주택 신축신고는 있는 상태임(처인구청 구두확인).)의 제시목록 외 건물이 소재하는 바 경매진행시 참고 바라며, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지만을 평가하였으며, 토지에 미치는 영향을 감안한 금액을 토지 감정평가명세표 비고란에 제한받는 상태기준으로 부기하였는 바 경매진행시 참고바람.

3) 기호2 지상에 소재하는 제시외 물건(2-1,2-2) 등은 외부목측 등에 의하여 위치 및 면적을 개략적으로 판단하였고, 구조, 마감상태, 이용 및 관리상태 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하되 관찰감가법을 병용하였음. 경매참여시 소유권 기타 권리관계는 별도의 확인을 요함.

4) 본건 기호3에 소재하는 제시외 수목(조경수)은 기타조건으로 반영하여 토지에 포함평가하였고, 기타 임지상에 소재하는 활잡목 및 본건 토지에 소재하는 담장, 옹벽 등은 거래관행상 토지에 포함평가하였으며, 컨테이너 및 유체동산 등 이동가능한 물건은 평가외 하였는 바 경매참여시 재확인바람.

5) 본건 기호1,2,4는 토지이용계획확인서상 ‘건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)’인바 도로포함 부분의 경계측량 등이 요구되는 바, 경매참여시 반드시 재확인 및 유의바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 지상의 제시외 견사 및 주차장, 컨테이너 매각에서 제외
2. 목록 3 지상에 소재하는 소유자 미상의 건물 매각에서 제외(법정지상권 성립여부 불분명), 최저매각가격은 목록 3 지상의 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
3. 김주봉이 2025.03.06. 유치권신고[유치권신고서상 현장 : 양지리 314-2번지(공사계약서상 현장 : 양지리 314-2, 3), 공사대금 150,040,000원]를 하였으나, 신청채권자가 유치권신고인에 대한 유치권부존재확인 판결(유치권신고인의 150,040,000원의 유치권은 존재하지 아니함) 및 확정증명원 제출함(수원지방법원 2025가단515930)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2024타경12544 (2)

소재지

경기도 용인시 처인구 양지읍 양지리 314-2

용도

임야 (일부 주거용 건부지 활용)

감정가

618,084,000원

토지면적

1316. 00㎡ (약 398평)

매각대상

토지매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

용인농업협동조합

1.1. 입지조건

본건은 경기도 용인시 처인구 양지읍 양지리 소재 "양지초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 근린생활시설, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있으며, 양지시내의 프랜차이즈 점포(피자스쿨, 롯데리아, 메가MGC커피 등)와도 인접해 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

양지체육공원 및 양지해밀도서관과도 가까운 거리에 위치합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

용인농업협동조합의 근저당 (2018.08.07, 780,000,000원)입니다.

을구의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

유치권

김주봉이 2025년 3월 6일 1억 5천 4만원의 유치권을 신고했으나, 신청 채권자인 용인농업협동조합이 유치권 부존재 확인 판결(수원지방법원 2025가단515930)을 받아 확정증명원을 제출하였으므로, 유치권은 소멸될 가능성이 높습니다.

법정지상권

목록 3 지상에 소유자 미상의 건물이 존재하며, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이로 인해 해당 건물은 매각에서 제외되며, 최저매각가격이 제한받는 상태입니다.

소유권

등기부 상 소유권 이전 이력이 확인됩니다. (박정순, 김윤이)

채권 총액

등기부채권 총액은 780,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 등기부 상으로는 용인농업협동조합의 지상권 설정이 말소된 것으로 확인되나, 이 부분은 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 도시지역 내 자연녹지지역에 속해 있으며, 주위 환경은 단독주택, 근린생활시설, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

양지초등학교 인근으로 교육 시설이 있으며, 양지시내의 프랜차이즈 상점들과 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

그러나 대규모 상업시설이나 업무지구와는 거리가 있어, 상권이 활발하다고 보기는 어렵습니다. 자연 및 주거 환경에 더 중점을 둔 지역입니다.

1.4. 생활정보

교육

본건 북측 인근에 양지초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경에 유리할 수 있습니다.

편의시설

양지시내에 위치한 프랜차이즈 점포 및 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

양지 주민자치센터(수영장, 헬스장, 문화프로그램)와 양지해밀도서관이 인근에 있어 주민 편의시설 이용이 가능합니다.

자연환경

임야 및 농경지가 인접하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

법정지상권 관련 불확실성

목록 3 지상에 소유자 미상의 건물이 소재하며, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이 건물은 매각 대상에서 제외되지만, 최저매각가격 결정에 영향을 미쳤으므로, 향후 해당 건물과 관련된 분쟁 또는 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

미등기/미사용승인 건물

공부상 지목은 임야이나 현황 주거용 건부지로 이용 중인 미사용승인 건물과 소유자 미상의 건물이 소재합니다. 이 부분은 별도의 건축물대장 확보 및 현황 확인이 필요하며, 건축법 등 관련 법규 위반 시 이행강제금 부과 등 문제가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 용도 지역 및 제한 구역에 속해 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다.

도로 일부 포함

기호 1, 2, 4 토지는 '건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)'에 해당되어, 경계 측량 등이 요구될 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 이에 대한 상세 내용이 불분명합니다. 이는 매수인이 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 반드시 확인이 필요합니다.

혐오시설 집중 가능성 (처인구 지역 전반)

용인시 처인구 지역에는 폐기물 처리 시설(소각장, 재활용 처리시설 등) 및 기타 산업 시설이 다수 밀집되어 있거나 건설 논의가 진행되고 있어, 지역 주민들의 반발 및 민원이 발생하고 있습니다. 본건의 직접적인 인접 지역은 아니더라도, 처인구 전반의 개발 계획 및 이미지에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크입니다.

제시외 물건

매각 대상에서 제외되는 견사, 주차장, 컨테이너 외에도 기호 2 지상에 추가 제시외 물건(2-1, 2-2)이 존재하여, 이들의 소유권 및 법적 관계에 대한 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 임야 위 토지이나, 일부는 주거용 건부지로 활용되고 있으며, 양지초등학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

권리 관계는 용인농업협동조합의 근저당이 말소기준권리이며, 유치권 신고는 법원 판결로 부존재 처리되어 소멸될 가능성이 높습니다.

하지만, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 건물 존재, 미등기/미사용승인 건물, 도로 일부 포함, 복잡한 토지이용계획 및 제한 사항 등이 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 불명확한 정보는 반드시 추가 확인이 필요합니다.

처인구 전반의 혐오시설 집중 이슈도 장기적인 관점에서 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

양지초등학교 인근 입지

자연녹지지역에 속해 있어 쾌적한 환경을 제공하며, 양지초등학교가 인접하여 교육 환경에 대한 수요가 있을 수 있습니다.

감정가 대비 가치 잠재력

감정가 618,084,000원 대비 토지 면적 1316.00㎡ (약 398평)임을 고려할 때, 평당 약 155만원 수준입니다. 제시된 리스크 요인을 충분히 검토하고 거래 시세를 분석한다면, 가격 메리트를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 618,084,000원을 기준으로, 법정지상권 및 건물 관련 불확실성, 토지이용제한, 추후 경계 측량 및 인허가 관련 비용, 그리고 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 확인 필요성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 파악된 바로는 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 조사, 법률 전문가와의 상담을 통한 권리관계 최종 확인이 필수적입니다.

잠재적 리스크를 감안하여, 입찰 시에는 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 시작하되, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.