나이스옥션 법원경매 수원 2024타경12544 [1] 경기도 용인시 처인구 양지읍 양지리 314-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 "양지초등학교" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 임야, 농경지 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호1-4는 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 : 서하향의 부정형 토지로서, 일부 자연림 및 토지임야, 잡종지 상태임.

기호2 : 서하향의 부정형 토지로서, 일부 자연림 및 토지임야, 잡종지 상태임.

기호3 : 서하향의 사다리형 토지로서, (미사용승인상태) 주거용 건부지로 이용중임.

기호4 : 서하향의 사다리형 토지로서, 대부분 자연림 및 토지임야 상태임.

인접 도로상태

본건 기호1-4는 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

기호2 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

기호3 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

기호4 : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역(학교에서1000M)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

기호3 지상에 소유자 미상의 제시목록 외 건물이 소재하고 있음.(후면"사진용지"참조)

공부와의 차이

본건 기호3은 공부상 지목은 임야이나, 현황 (미사용승인) 단독주택이 소재하여 주거용 건부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 본건 지적의 경계확인 등은 지적도 및 기타 참고자료를 활용하여 개략적으로 판단하였는 바 참고바라며, 필요시 정밀측량을 요함.

2) 본건 기호3 지상에 소유자 미상(일반건축물대장 없는 상태임, 단독주택 신축신고는 있는 상태임(처인구청 구두확인).)의 제시목록 외 건물이 소재하는 바 경매진행시 참고 바라며, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지만을 평가하였으며, 토지에 미치는 영향을 감안한 금액을 토지 감정평가명세표 비고란에 제한받는 상태기준으로 부기하였는 바 경매진행시 참고바람.

3) 기호2 지상에 소재하는 제시외 물건(2-1,2-2) 등은 외부목측 등에 의하여 위치 및 면적을 개략적으로 판단하였고, 구조, 마감상태, 이용 및 관리상태 등을 종합 참작하여 원가법으로 평가하되 관찰감가법을 병용하였음. 경매참여시 소유권 기타 권리관계는 별도의 확인을 요함.

4) 본건 기호3에 소재하는 제시외 수목(조경수)은 기타조건으로 반영하여 토지에 포함평가하였고, 기타 임지상에 소재하는 활잡목 및 본건 토지에 소재하는 담장, 옹벽 등은 거래관행상 토지에 포함평가하였으며, 컨테이너 및 유체동산 등 이동가능한 물건은 평가외 하였는 바 경매참여시 재확인바람.

5) 본건 기호1,2,4는 토지이용계획확인서상 ‘건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)’인바 도로포함 부분의 경계측량 등이 요구되는 바, 경매참여시 반드시 재확인 및 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

본 물건은 경기도 용인시 처인구 양지읍 양지리 314-1에 소재하는 임야입니다. 사건번호는 수원지방법원 2024타경12544 (1)이며, 감정가는 248,522,000원입니다. 토지면적은 794.00㎡ (약 239.9평)이며, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 용인농업협동조합으로 파악됩니다.

3. 물건 현황

토지면적은 794.00㎡이며, 토지 제시외 면적은 없습니다. 건물 면적은 0.00㎡로, 건물 제시외 면적 또한 없습니다. 매각 대상은 토지 매각입니다. 본 건은 공동담보 및 유치권 관련 특이사항 및 특수물건정보가 있습니다.

4. 입지조건

5. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 용인시 처인구 양지면 양지리 소재 "양지초등학교" 북측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 근린생활시설, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

6. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

7. 도로 상태

본 건 토지(기호1-4)는 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

8. 권리분석

9. 등기부 현황

본 건의 등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 (갑구): 농업회사법인주식회사또오랜드 (2017-08-31), 강계영 (2018-07-19, 증여)

* 근저당 (을구): 용인농업협동조합 (2018-08-07, 780,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정 (을구): 용인농업협동조합 (2018-08-07) - 말소

* 압류 (갑구): 기흥세무서장 (2023-02-20) - 말소

* 임의경매 (갑구): 용인농업협동조합 (2024-11-21, 425,966,610원) - 말소

* 가압류 (갑구): 산은캐피탈주식회사 (2025-06-05, 205,598,915원) - 말소

등기부채권 총액은 985,598,915원입니다.

10. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2018년 8월 7일 접수된 용인농업협동조합의 근저당권입니다.

11. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

12. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. (다만, 기타 참고사항에 임대관계가 미상이라는 내용이 있어, 실제 임차인 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

13. 특이사항 (공동담보, 유치권)

본 건은 공동담보 물건으로, 타 부동산과 함께 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 또한, 유치권 신고 또는 등재 사실이 확인되어, 경매 진행 시 유치권의 존부 및 효력에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

14. 상권분석

15. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 양지면 양지리는 농경지, 임야, 단독주택과 더불어 일부 근린생활시설이 분포하는 지역입니다. 양지IC 인근에는 편의점, 마사지샵 등이 입점한 상가 건물도 있으며, 상권은 지역 단위의 기본적인 편의시설 이용이 가능한 수준입니다.

16. 개발 계획

(해당 정보 없음)

17. 생활정보

18. 교육 시설

본 물건 인근에 "양지초등학교"가 소재하고 있습니다. 주변 학군으로는 용인시 처인구 내 초등학교들이 있으며, 구체적인 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

19. 편의 시설

단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지역 내에는 양지 주민자치센터(수영장, 헬스장 보유), 양지 보건지소, 양지근린공원 등이 있습니다. 또한, 헬스장, 스포츠 시설 등도 찾아볼 수 있습니다.

20. 의료 시설

본 건 인근에는 양지내과의원, 양지퍼스트의원, 양지보건지소 등이 소재하고 있어 기본적인 의료 서비스 이용이 가능합니다.

21. 잠재적 리스크

22. 법적 제한

본 건은 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 다음과 같은 법적 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (일부제한지역(학교에서 1000M))

* 배출시설설치제한지역

* 준보전산지

* 자연보전권역

* 수질보전특별대책지역

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

23. 현황과의 차이 (공부상 불일치)

기호3 토지는 공부상 지목이 임야이나, 현황상 미사용승인 상태의 단독주택이 소재하여 주거용 건부지로 이용 중입니다.

24. 제시외 건물/물건

* 기호3 지상에 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있습니다 (일반건축물대장 없음, 단독주택 신축신고 상태).

* 기호2 지상에 제시외 물건(2-1, 2-2)이 소재합니다.

* 기호3 지상의 제시외 수목(조경수), 담장, 옹벽 등은 토지에 포함 평가되었습니다.

* 컨테이너 및 유체동산 등 이동 가능한 물건은 평가외 처리되었습니다.

25. 기타 리스크 (유치권, 공동담보)

* 유치권: 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 권리 관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

* 공동담보: 본 건이 다른 부동산과 공동 담보로 설정되어 있는 경우, 해당 담보물의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 가치나 낙찰 여부에 영향을 줄 수 있습니다.

* 도로 일부 포함: 일부 필지(기호1,2,4)가 건축법상 도로의 일부를 포함하고 있어, 경계 측량 및 도로 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

26. 혐오시설 유무

용인시 처인구는 소각장, 공원묘지, 물류센터 등 다양한 시설이 밀집되어 있다는 주민들의 의견이 있습니다. 현재 물건지 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 명시되어 있지 않으나, 해당 지역의 개발 및 시설 입지 관련 논의가 존재하므로 잠재적 민감성을 인지할 필요가 있습니다.

27. 종합 의견

본 물건은 용인시 처인구 양지면에 위치한 임야로, 자연녹지지역 등 각종 개발 제한이 존재합니다. 일부 필지에는 공부와 다른 현황(주택)이 존재하며, 소유자 미상의 제시외 건물도 확인됩니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이나, 유치권 및 공동담보 등 복잡한 권리 관계가 존재하여 추가 확인이 필요합니다. 주변은 전반적으로 주거, 농경지, 임야가 혼재되어 있으며, 기본적인 편의시설은 갖추고 있습니다.

28. 투자 포인트

* 양지초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

* 양지IC 및 주요 도로 접근성이 양호한 편입니다.

* 현황 주택이 존재하는 필지가 있어, 향후 건축 또는 토지 개발 잠재력이 있습니다.

29. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 248,522,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 잠재적 가치, 유치권 및 공동담보 등 리스크 요인을 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80~100% 수준에서 입찰가를 고려하지만, 본 건의 경우 유치권 및 제시외 건물 등 추가적인 확인 및 소요 비용을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 200,000,000원에서 240,000,000원 사이에서 신중하게 검토해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.