나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15348 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 9층919호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종 · 평가일 2024.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천해원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 9층 919호로서,
(사용승인일 : 2022.03.18)

외벽: 범랑판넬 등 마감.
창호: 시스템 창호 등 마감임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 승강기설비, 스프링클러 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역,지구단위계획구역,중로2류(폭 15m-20m)(접합),가축사육제한구역(인천광역시
서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,경제자유구역(2022-01-03)
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경15348 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 9층 919호

* 토지면적: 9.25㎡ (약 2.80평)

* 건물면적: 41.75㎡ (약 12.63평)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 349,000,000원

* 건축연도: 2022년 3월 18일 사용승인

1.2. 건물 개요

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 9층 919호

* 외벽: 범랑판넬 등 마감

* 창호: 시스템 창호 등 마감

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 지역난방설비, 승강기설비, 스프링클러 등이 되어 있음

1.3. 토지 정보

* 토지면적: 9.25㎡ (약 2.80평)

* 토지 이용: 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중

* 토지 형상: 가장형

1.4. 매각 대상

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천해원초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

* 차량의 접근이 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

* 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 을1 (신한은행 근저당, 2022-06-21 접수)

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정임. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

* 등기부채권 총액: 439,590,000원

* 주요 권리 내역:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (주식회사더블유케이홀딩스)

* 갑4: 소유권이전 (이효정, 매매 금333,560,000원)

* 을1: 근저당 (신한은행, 금283,200,000원, 말소기준권리)

* 을2: 근저당 (주식회사더블유케이홀딩스, 금156,390,000원)

* 갑5: 임의경매 (신한은행, 239,586,862원, 인천지방법원의 임의경매개시결정(2024타경15348))

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 계약 내용에 대한 확인이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 해당 건물 주변으로는 다양한 소매점, 식당, 카페 및 기타 사업체들이 밀집해 있어 활발한 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 오피스텔 매매/임대 시세 분석

* 건물명: 센트럴시티 (2022년 3월 사용승인)

* 본건 면적: 41.75㎡ (약 12.63평)

* 유사 면적 거래 사례 (2025년 9월, 42.82㎡, 10층): 205,000,000원 (약 4,787,482원/㎡, 약 15,830,116원/평)

* 다른 면적 거래 사례 (2025년 4월, 21.22㎡, 12층): 150,000,000원 (약 7,068,803원/㎡, 약 23,325,329원/평)

* 본 건물의 감정가는 349,000,000원으로, 최근 유사 면적(42.82㎡)의 실거래가(205,000,000원) 대비 약 1.7배 높은 수준입니다. 이는 감정 시점과 현재 시점의 시장 상황 차이, 또는 감정의 보수성/공격성에 따른 차이일 수 있습니다.

* 유사 면적(42.82㎡)의 실거래가를 기준으로 볼 때, 본 건물의 현재 시장 가치는 약 200,000,000원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 해당 지역은 쇼핑몰, 슈퍼마켓, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설에 대한 접근성이 좋습니다. 또한 공원 및 주민센터와 같은 공공시설도 주변에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 인천해원초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변에는 다른 초등학교, 중학교 및 고등학교도 위치하고 있어 교육 관련 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 유동화물건

* 특수물건정보: 유동화물건

* 건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축 건물이지만, 권리관계 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 특이사항 확인이 필요합니다.

6.2. 혐오시설 여부

* 현재 조사된 정보로는 해당 부동산 주변에 혐오시설이 밀집해 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 중심상업지역에 속해 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 건물 자체의 상태는 신축 건물로서 양호할 것으로 예상되나, 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮은 점은 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다.

* 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 임대 관계가 미상이므로 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있다는 점을 유념해야 합니다.

* 유동화 물건이라는 특이사항이 있으나, 이는 통상적인 경매 절차와 큰 차이가 없을 수 있으나 세부적인 절차 진행상 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 향후 관리 상태 양호 및 가치 상승이 기대됩니다.

* 청라국제도시의 중심 상업지역에 위치하여 주변 개발 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 명확한 권리관계로 안전하게 경매 절차를 진행할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 349,000,000원

* 유사 면적(42.82㎡) 최근 실거래가: 205,000,000원

* 유사 면적(41.75㎡) 시가 추정액: 약 200,000,000원 ~ 230,000,000원 (시장 상황 및 경매 시작가에 따라 변동)

* 본 물건의 예상 입찰가는 유사 면적의 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근 시 약 200,000,000원 이상에서 시작할 수 있으며, 경쟁 상황 및 경매 시작가를 고려하여 230,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 초기 감정가 349,000,000원과는 상당한 차이가 있으므로, 실제 경매 시작가와 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.