나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15676 [1] 인천광역시 중구 운서동 2807-4 버터플라이시티 1층124호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역(공항철도)" 서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린·편의시설 등이 소재한 바, 제반주위환경은
보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 공항철도역(운서역) 및 버스정류장이 소재하는
등 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상10층건 내 1층 124호로서,
(사용승인일 : 2017.05.11)
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

대상물건은 "판매시설(기타판매시설)"임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 "숙박시설, 업무시설, 판매시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 토지기준 북서측 및 남서측으로 광대로의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 시가지조성사업지역, 경제자유구역(2015-12-
30)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표
면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)()<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경15676 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 운서동 2807-4 버터플라이시티 1층124호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상10층 건물 내 1층 124호

* 사용승인일: 2017.05.11

* 용도: 판매시설 (기타판매시설)

* 감정가: 609,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (신한은행으로 추정)

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 18.18㎡ (약 5.5평)

* 토지 지분: 18.18㎡ (약 5.5평)

* 건물면적: 52.40㎡ (약 15.85평)

* 건물 지분: 52.4㎡ (약 15.85평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역(공항철도)" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 업무시설 및 각종 근린·편의시설 등이 소재하고 있어 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 대상 물건까지 차량 출입이 용이합니다.

* 인근에 공항철도역(운서역) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

* 토지 형상은 가장형이며, "숙박시설, 업무시설, 판매시설" 건부지로 이용 중입니다.

* 토지는 북서측 및 남서측으로 광대로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본 물건의 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로, 시가지조성사업지역, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역에 해당합니다.

* 특히, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역에 해당하여 항공기 운항 안전과 관련된 고도 제한 등의 규제를 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 2020-07-27 접수, 480,000,000원)

3.2. 등기부 요약

* 소유권이전(매매) 등기 및 신탁등기 말소 이력이 있습니다.

* 인수되는 권리는 없어 보입니다. (을1 근저당권을 기준으로 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.)

* 등기부채권 총액: 894,143,574원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사천지평, 김선배

* 보증금: 0원

* 차임: 2000000원

* 전입일자(사업자등록일): 2022-05-16

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금은 0원입니다. 해당 임차인은 대항력이 없으므로 명도 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 지역 특성

* 건물은 숙박시설, 업무시설, 판매시설의 복합 용도로 건축되었으나, 본 건은 판매시설(기타판매시설)로 이용 중입니다.

* 주변에는 아파트단지, 업무시설, 각종 근린 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 운서역 인근은 공항 배후 수요와 관광 체류, 상업 시설이 결합된 복합 상권입니다.

4.2. 주변 상권

* 운서역 주변으로 롯데마트, 메가박스, 대형 상가 건물 등이 위치하여 기본적인 상업 기반이 갖춰져 있습니다.

* 공항 이용객, 지역 주민, 업무 시설 종사자 등 다양한 수요층이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주위에 각종 근린생활시설 및 편의시설이 다수 소재하고 있어 생활 편의성이 좋습니다.

5.2. 주거 및 업무 환경

* 운서역 인근 지역은 아파트 단지와 업무 시설이 공존하며, 영종하늘도시 개발로 상권이 확장되고 있는 추세입니다.

5.3. 교통망

* 공항철도 운서역을 통해 서울 접근성이 용이하며, 인천국제공항 이용객의 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 항공기 소음 및 고도 제한

* 물건 소재지는 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역에 해당합니다.

* 이는 건축물 높이 제한 등 개발 행위에 제약이 될 수 있으며, 일부 지역은 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

* 다만, 해당 물건이 직접적으로 소음 피해를 입거나 고도 제한으로 인한 큰 영향이 있을지는 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 임차인 관련

* 임차인(주식회사천지평, 김선배)은 보증금이 0원이지만, 차임 200만원이 발생하고 있습니다.

* 대항력은 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 시 발생할 수 있는 저항 가능성에 대한 사전 확인이 필요합니다.

6.3. 유동화 물건

* 본 건은 유동화 물건으로, 채권의 복잡한 이전 과정이 있을 수 있습니다.

* 경매 절차가 진행 중이므로 채권 회수 문제는 매각으로 해결될 것으로 보이나, 관련 서류 확인 시 유의가 필요합니다.

6.4. 주변 혐오시설

* 현재까지 조사된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 인천 중구 운서동에 위치한 본 상가 물건은 운서역 초역세권에 자리하고 있어 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)이며, 주변 상권은 공항 및 관광객 수요, 지역 배후 수요가 결합되어 잠재력이 높습니다.

* 등기부상 별도의 인수되는 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 공항 관련 법규(장애물 제한표면구역)의 영향과 유동화 물건이라는 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 운서역 역세권 입지: 공항철도 운서역 바로 앞에 위치하여 뛰어난 접근성과 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 복합 상권의 잠재력: 인천국제공항, 복합 리조트, 영종하늘도시 개발 등과 연계된 상권으로 향후 성장 가능성이 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 인수되는 권리가 없고 대항력 없는 임차인으로 명도 용이성이 높습니다.

* 상대적으로 양호한 건물 상태: 2017년 사용승인된 건물로 노후도가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

* 성공적인 입찰을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 상권 시세, 임대료 수준, 공실률 등을 면밀히 파악해야 합니다.

* 또한, 공항 관련 규제(장애물 제한표면구역)가 투자 수익률에 미치는 영향 분석이 필요합니다.

* 임차인의 차임 발생 여부 및 명도 소요 기간도 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가(609,000,000원)를 기준으로, 주변 시세 및 본 건의 잠재적 가치를 종합적으로 검토하여 낙찰가율을 산정하는 것이 바람직합니다.

* 인수해야 할 보증금이 없으므로, 일반적인 상가 경매 낙찰가율(감정가의 70~90%) 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 최종 입찰가 결정은 반드시 전문가와 상의하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.