나이스옥션 법원경매 인천 2024타경570807 [1] 인천광역시 부평구 부평동 505-1 로뎀레뷰 10층 1006호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신애 · 평가일 2024.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 주상복합(오피스텔 포함), 상가점포 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층-지상10층 건물 내 제10층 제1006호로서
- 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등
- 창호 : 새시조 등 마감임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 대체적으로 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서 현황 공동주택 및 업무시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 임.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 집합건축물대장 상 건축과-39414(2023.09.26.)호에 따라 조립식패널조 11.2㎡ 무단증축으로 인하여 위반건축물로 등재된 상태로 감정평가명세표 상 제시외물건(위반건축물)에 대하여 별도 가격을 부기하였으니 업무에 유의하시기 바람.(위반건축물에 대한 시정조치(원상회복 등), 과태료 등 추가 비용발생이 있으니 입찰 시 위반건축물 관련 사항에 대하여 별도 확인하시기 바람.)
- 본건은 현장조사 시 이해관계인 협조부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못하였으며, 건축물대장 상 등재된 현황도면, 외관목측, 주변탐문, 동 유형 공동주택 일반현황 등을 참작하여 평가하였는 바, 입찰 시 내부구조 등은 별도 확인하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 매각에 포함
집합건축물대장상 '위반건축물 조립식 패널조 11.2㎡(무단증축)' 등재, 위반건출물에 대한 시정조치(원상회복 등) 및 과태료 등 추가 비용 발생 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경570807 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 505-1 로뎀레뷰 10층 1006호

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층-지상10층 건물 내 제10층 제1006호

용도: 도시형생활주택

토지 면적: 8.61㎡ (약 2.6평)

건물 면적: 42.77㎡ (약 12.9평)

감정가: 157,480,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 남동측 인근에 위치함.

주위는 공동주택, 주상복합(오피스텔 포함), 상가점포 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편임.

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

소유권 이전(갑3, 갑4) 및 압류(갑5, 갑7, 갑9, 갑11, 갑12) 다수 존재.

본건은 인천지방법원 2024타경570807 강제경매로 진행 중임 (갑10).

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 박선아

보증금: 188,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-22

확정일자: 2021-12-07

대항력: 있음

권리분석상 을구 5번 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함 (물건명세서 참고).

임차인 박선아는 2021년 12월 22일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 확정일자를 2021년 12월 7일에 받아 우선변제권을 확보함.

해당 임차권은 등기부상 '인수'로 표기되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 잔여 보증금을 인수해야 하는 위험이 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 소재지는 공동주택, 상가, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있음.

"굴다리오거리" 인근으로 유동인구 및 상업시설 이용이 가능한 지역임.

4.2. 주변 거래 사례

인근 지역의 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 38~40㎡)의 주택이 2025년 12월경 1억 500만 원 ~ 1억 1천만 원 선에서 거래되었음.

이보다 더 넓은 면적(약 74㎡)의 주택은 1억 7천만 원에 거래된 사례가 있음.

이는 본건의 감정가 1억 5,748만 원과 비교 시, 유사 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 상가 점포들이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

주변 학교 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 밀집 지역의 편의를 기대할 수 있음.

5.3. 주거 환경

철근콘크리트조의 10층 건물 중 10층에 위치하여 탁 트인 전망을 기대할 수 있음.

승강기, 난방, 위생 및 급배수 설비 등 기본 시설을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 관련 사항

집합건축물대장상 '위반건축물 조립식 패널조 11.2㎡(무단증축)'이 등재되어 있음.

이는 시정조치(원상회복 등) 및 과태료 등 추가 비용 발생의 여지가 있으며, 건축물대장상에도 명확히 기재되어 있으므로 입찰 시 주의가 필요함.

제시외 건물(11.2㎡)은 매각에 포함되어 있으나, 위반건축물로서 부담이 될 수 있음.

6.2. 임차인 인수 관련 사항

대항력 있는 선순위 임차인 박선아의 보증금 1억 8,800만 원이 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 매우 높음 (등기부상 '인수' 표기).

만약 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못하면, 매수인이 잔여 보증금을 부담해야 하므로 총 실질 취득가는 낙찰가 + 인수 보증금의 일부가 될 수 있음.

6.3. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 협조 부재로 내부 구조 확인이 이루어지지 못함.

내부 상태, 수리 필요성 등은 건축물대장, 외관, 주변 탐문 등을 참고하여 평가되었으므로, 입찰 전 반드시 직접 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 소재의 도시형생활주택으로, 인근에 상업 및 주거 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 1억 8,800만 원)이 존재하며, 등기부상 '인수' 표기로 인해 매수인이 잔여 보증금을 부담할 위험이 있습니다.

또한, 무단 증축으로 인한 위반건축물 등재 사항은 추가 비용 발생 가능성이 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

내부 확인이 불가능했던 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

인천 부평구의 역세권/상업지구 인근에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 수 있는 지역임.

감정가가 인근 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

위반건축물 원상복구 시 또는 해소 시 건물 가치 상승 여지.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 157,480,000원입니다.

주변 유사 면적(약 38~40㎡)의 다세대 주택 매매 시세가 2025년 12월경 1억 500만 원 ~ 1억 1천만 원 수준으로 분석되었습니다.

감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 점, 그리고 인수해야 할 임차인의 보증금(1억 8,800만 원)이 존재함을 고려할 때, 적극적인 투찰은 신중해야 합니다.

위반건축물 철거/원상복구 비용(최소 1,000만 원 이상 추정) 및 예상 인수 보증금(1.88억 원)을 고려하면, 순수 부동산 가치보다 높은 금액으로 낙찰받을 경우 상당한 손실이 발생할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 인수될 보증금(1.88억 원)과 위반건축물 처리 비용을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 70~80% 선인 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다.

주의: 상기 입찰가 산정은 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 낙찰가 자체에 초점을 맞춘 것입니다. 그러나 실질적인 취득 총액은 낙찰가 + (1.88억 원 - 배당받는 금액)이 될 수 있으므로, 이 점을 반드시 인지하고 입찰해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.