나이스옥션 법원경매 인천 2024타경577051 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-4 옥크빌 14층 1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2024.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 14층 1402호로서,
- 외벽 : 석재마감, 몰탈위 페인팅마감 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서, 현황 "공동주택, 업무시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측, 북측으로 각각 세로의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

이 사건은 인천지방법원 2024타경577051호로 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

매각 대상은 인천광역시 미추홀구 숭의동 146-4, 옥크빌 14층 1402호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 203,000,000원입니다.

토지 면적은 8.81㎡ (약 2.66평)이며, 건물 전용 면적은 49.89㎡ (약 15.09평)입니다.

건축물대장상 해당 건물은 2017년 3월 20일에 사용 승인된 14층 건물이며, 해당 물건은 14층에 위치합니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

해당 건물의 연면적은 2838.5316㎡ (약 859.56평)이며, 대지 면적은 368.3㎡ (약 111.44평)입니다.

새 주소는 인천광역시 미추홀구 경인로41번길 33 (숭의동)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, "미추홀구청" 북서측 인근 지역입니다.

주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합적인 주거 및 상업 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 대체로 사다리형이며, 동측과 북측으로 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 선순위 임차권이 설정되어 있습니다.

말소기준권리는 채권자 황성민이 신청한 강제경매(갑11, 접수일자: 2024-12-05)입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(황성민)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-18

* 확정일자: 2022-01-11

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 8번 임차권등기는 매수인에게 인수되는 권리입니다.

3.3. 권리 분석 결과

등기부 요약상 을구 8번의 주택임차권(황성민, 190,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

이는 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 부담해야 함을 의미합니다.

채권자 황성민이 본 강제경매를 신청한 것으로 보아, 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 경매를 신청한 상황으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 주변 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 미추홀구청이 인근에 위치하여 관련 공공 업무나 방문객 수요가 일부 있을 수 있습니다.

* 숭의동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 소규모 상점, 식당, 편의점 등이 분포되어 있습니다.

* 현재까지 조사된 바로는 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 유해시설 등)은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 미추홀구청이 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

* 주변에 아파트, 오피스텔, 다세대주택 등이 밀집해 있어 기본적인 주거 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* (추가 조사 필요: 인근 학교(예: 숭의초등학교, 광성중학교 등), 병원, 대형마트, 지하철역(예: 숭의역)과의 거리 및 접근성 상세 정보)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 을구 8번 주택임차권(보증금 190,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 만약 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 부담해야 하므로 실제 총 인수 금액이 감정가를 초과할 수 있는 중대한 리스크입니다.

* 임차인 겸 채권자: 임차인이 직접 경매를 신청한 상황으로, 보증금 회수에 적극적일 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 현재까지 조사된 바로는 특별한 혐오시설이나 주변 환경으로 인한 가치 저해 요인은 발견되지 않았습니다. 그러나 상세한 현장 조사 및 추가적인 지역 분석을 통해 잠재적 리스크를 재확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 아파트로, 주변 생활 편의시설 및 행정기관 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 190,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 실제 낙찰가의 상승 효과로 이어져 투자 수익률을 크게 낮출 수 있습니다.

임차인이 경매를 신청한 상황임을 감안할 때, 임차 보증금 회수 가능성 및 배당 순위를 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 미추홀구청 인근의 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 잠재 가치: 향후 지역 개발 또는 재건축 등의 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* (주의: 권리 관계의 복잡성으로 인해 신중한 접근이 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시, 본 물건의 감정가 203,000,000원을 기준으로 합니다.

인수되는 보증금(190,000,000원)은 낙찰가의 외에 추가로 부담해야 하는 금액이므로, 본 입찰가 산정에서는 제외하였습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 203,000,000원을 초과하지 않는 선에서 신중하게 결정해야 합니다.

실제 총 부담액은 낙찰가와 인수되는 보증금을 합산한 금액이 되므로, 이를 충분히 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

정확한 입찰가 산정은 배당표 확정 및 현장 조사 후 추가적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.