나이스옥션 법원경매 성남 2022타경59122 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 565-23 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원 · 평가일 2024.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주시 회덕동 소재 "SRC삼육재활병원" 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 근교주택 지대로서, 4 ~ 5층 규모의 다세대주택, 중소규모의 창고(공장 포함) 및 소수의 근린상가가 혼재되어 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하고 있으나, 버스배차간견으 로 살펴본 대중교통편의는 다소 미흡한 편임.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 부정형의 남측하향의 완경사지이나 남측 인접토지와는 계단식으로 평탄하게 부지 조성하여 현 "상업용건부지" 로 이용중임. 기호 (3) : 부정형의 남측하향의 완경사지로서, 현 "자연림" 상태임. 기호 (4, 5) : 본건 공히 부정형의 남측하향의 완경사지이나, 현 "경사면(석축 및 옹벽 등)" 으로 이용중임. 기호 (6) : 부정형의 남측하향의 완경사지이나, 현 일부는 "잡종지(기호 "2" 토지의 부속토 지) 일부는 "경사면(석축 및 옹벽 등)" 으로 이용중임. 기호 (7) : 부정형의 평지로서, 현 "도로" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호 (2 - 6) : 일괄로 하여 북측으로 로폭 약 4미터 아스팔트포장도로와 접함. 기호 (7) : 본건이 북측으로 로폭 약 4미터도로부지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률}, 상대보호구역(삼육재활학교){교육환경 보 호에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 자연보전권역{수도권정비계획법}, 공장설립승인지역{수도법}, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역{한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}, 특별대책지역{환경정책기본법}, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(일부도로포함)임. 기호(3) 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률}, 상대보호구역(삼육재활학교){교육환경 보 호에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 준보전산지{산지관리법}, 자연보전 권역{수도권정비계획법}, 공장설립승인지역{수도법}, 특별대책지역{환경정책기본법}임. 기호(4, 5) 계획관리지역(계획관리), 가축사육제한구역(일부제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률}, 상대보호구역(삼육재활학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물 환경보전법}, 준보전산지{산지관리법}, 자연보전권역{수도권정비계획법}, 공장설립승인지역 {수도법}, 하천구역{하천법}, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역{한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}, (한강)수변구역{한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}, 특별대책지역{환경정책기본법}임. 기호(6) 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한지역){가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률}, 상대보호구역(삼육재활학교){교육환경 보 호에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 준보전산지{산지관리법}, 자연보전 권역{수도권정비계획법}, 공장설립승인지역{수도법}, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역{한 강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}, 특별대책지역{환경정책기본법}, 「토 지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 및 「광주시 도시계획조례」 제79조의2에 따라 불법 훼손지로 등재된 토지임. 기호(7) 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 상대보호구역(삼육재활 학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 배출시설설치제한지역{물환경보전법}, 자연보전권역{수 도권정비계획법}, 공장설립승인지역{수도법}, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역{한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}, 특별대책지역{환경정책기본법}, 건축법 제2 조제1항제11호나목에 따른 도로(일부도로포함)임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호 (4, 5) : 공부상 지목이 임야이나 현 "경사면(석축 및 옹벽 등)토지" 임. 기호 (6) : 공부상 지목이 임야이나 현 일부는 "잡종지", 일부는 "경사면(석축 및 옹벽 등) 토지 " 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물 감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

'2014.03.24에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 3층건으로서, 외벽: 대리석(석재 포함) 붙임 및 사이딩판넬마감 등임. 내벽: 인테리어, 벽지 및 타일 등 마감임. 바닥: 대리석붙임 등임 창호: 하이샷시창호임

이용상태

1층: 공부상 "사무소(현 "내부 수리중" 임)"임. 2층: 공부상 "일반음식점(현 "내부 수리중" 임)"임. 3층: 공부상 "노래연습장" 이나, 현 "단독주택" 으로 사용중임. 옥탑1층 : 물탱크실 및 계단실로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승용승강기설비, 소화전설비 및 3층 주택부분에 한해 난방설비 등이 구 비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 참조.

공부와의 차이

귀 제시목록상 용도가 단독주택(다가구주택)이나, 건축물대장상의 용도는 "사무소 및 근린생 활시설(현 "내부 수리중")" 이며, 본건 3층의 귀 제시목록상의 면적은 194.27㎡이나, 건축물 대장상에는 "196.55㎡" 로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
1.주식회사 지오종합건설과 주식회사 원앤원으로부터 유치권신고가 있었으나, 채권자 농업협동조합자산관리회사가 유치권이 존재하지 않는다는 화해권고결정문(성남지원 25가합1310 유치권부존재확인. 2025. 11. 15. 확정)을 제출함
2.주식회사 풍성은 유치권신고에 대하였으나 2025. 9. 10. 유치권신고철회 및 포기신청서를 제출함
3.이 사건 건물의 용도는 ‘단독주택(다가구주택)’이나 건축물대장상에는 ‘제2종근린생활시설’로 기재되어있고, 3층의 등기면적은 194.27㎡이나, 건축물대장에는 196.55㎡로 기재되어 있음
5.제시외건물의 건축허가 취득여부는 관할관청에 확인요함
6.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2022타경59122 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 565-23

용도: 근린시설 (건축물대장상 '제2종근린생활시설', 등기부상 '단독주택(다가구주택)')

감정가: 3,789,392,700원

토지면적: 4,160.00㎡ (약 1,258.4평)

건물면적: 678.90㎡ (약 205.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

특이사항: 중복사건, 유치권, 공동담보, 재매각, 제시외 건물 포함

건물 용도 및 면적 불일치:

* 1층: 공부상 사무소 (현 내부 수리중)

* 2층: 공부상 일반음식점 (현 내부 수리중)

* 3층: 공부상 노래연습장 (현 단독주택), 등기 면적 194.27㎡ vs 건축물대장 196.55㎡

제시외 건물: 528.50㎡, 건축 허가 여부 관할 관청 확인 필요

2. 입지조건

* 주변 환경:

본건은 광주시 회덕동 소재 "SRC삼육재활병원" 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 근교 주택 지대이고 4~5층 규모의 다세대주택, 중소규모 창고(공장 포함) 및 소수의 근린상가가 혼재되어 있음.

* 교통상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나, 버스 배차 간격으로 볼 때 대중교통 편의성은 다소 미흡한 편임.

* 인접 도로상태:

일괄로 하여 북측으로 로폭 약 4미터 아스팔트 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼육재활학교), 배출시설설치제한지역, 준보전산지(일부), 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 건축법상 도로 등에 해당함. 기호(6) 토지는 불법 훼손지로 등재되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

토지: 을4 (2013-10-14) 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

건물: 을1 (2014-04-22) 근저당권 (농업협동조합자산관리회사)

* 매각으로 소멸되는 권리:

말소기준권리 이후 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매, 압류 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

보고서상 명시적으로 소멸되지 않는 권리는 언급되지 않았음.

* 유치권:

주식회사 지오종합건설과 주식회사 원앤원으로부터 유치권 신고가 있었으나, 채권자 농업협동조합자산관리회사가 유치권이 존재하지 않는다는 화해권고결정문(2025.11.15 확정)을 제출함.

주식회사 풍성은 유치권 신고에 대하였으나 2025.09.10 유치권 신고 철회 및 포기 신청서를 제출함.

모든 유치권 주장은 해결되었음.

* 임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2021-06-24

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

권리분석: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액 배당받지 못할 경우 일부 인수 가능성 있으나, 현재까지 배당받은 내역 없음.

임차인: 유

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-06-23

확정일자: 2022-11-22

배당신고일자: 2022-11-23

대항력: 없음

권리분석: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액 배당받지 못할 경우 일부 인수 가능성 있으나, 현재까지 배당받은 내역 없음.

임차인: 주식회사풍영개발

보증금: 5,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2019-12-11

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

권리분석: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액 배당받지 못할 경우 일부 인수 가능성 있으나, 현재까지 배당받은 내역 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 근교 주택 및 소규모 창고, 근린상가가 혼재된 지역에 위치하고 있음.

* 인근에 "SRC삼육재활병원"이 있으며, 제2종근린생활시설로 활용 가능한 건물로, 주변 상권 형성 가능성은 있으나, 대중교통 편의성은 다소 미흡한 편임.

* 토지 이용계획상 다양한 제한이 존재하여 용도 활용에 제약이 있을 수 있음.

5. 생활정보

* 주변에 "SRC삼육재활병원"과 같은 의료시설이 근거리에 위치함.

* 근거리에 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

* 주변이 근교 주택 지대이므로 주거 환경은 대체로 조용할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 복합적인 용도 불일치: 건축물대장상 용도(제2종근린생활시설)와 등기부상 용도(단독주택) 간 차이가 존재하며, 실제 이용 현황(사무소, 음식점, 단독주택) 또한 공부와 상이함. 이는 향후 건축물대장 정비 또는 용도 변경 시 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있음.

* 제시외 건물: 528.50㎡ 규모의 제시외 건물 존재하며, 건축 허가 취득 여부는 관할 관청 확인 필요. 무허가 건물일 경우 철거 등의 문제가 발생할 수 있음.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 환경 및 개발 관련 규제가 적용되어 토지 활용에 제약이 따를 수 있음.

* 불법 훼손지: 기호(6) 토지가 불법 훼손지로 등재되어 있어, 복구 등에 대한 추가 비용이 발생할 수 있음.

* 건축 허가 취득 여부 확인 필요: 제시외 건물의 건축 허가 취득 여부를 관할 관청에서 반드시 확인해야 함.

* 환경 규제 지역: 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당하여, 환경 관련 규제 사항에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 근린시설(건축물대장상) 또는 단독주택(등기부상)으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임.

* 감정가는 37억 원대이나, 다수의 권리관계, 용도 및 면적 불일치, 제시외 건물 존재, 복잡한 토지 이용 계획 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있음.

* 유치권 신고는 있었으나 모두 해결되었으며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

* 입지 조건상 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편하며, 주변은 주택, 창고, 근린상가가 혼재된 지역임.

* 특히, 제시외 건물의 허가 여부, 불법 훼손지 문제, 다양한 토지 이용 규제 등은 명확한 사전 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 토지 및 건물 일괄 매각으로, 토지 면적이 넓어 향후 활용 가능성이 있음. (4,160.00㎡ / 약 1,258.4평)

* 근린시설 및 주택으로 활용 가능한 건물이며, 내부 수리가 필요한 상태로 보이므로, 리모델링을 통한 가치 상승 여지가 있음.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적음.

* 광주시의 개발 계획 및 지역적 특성을 고려한 장기적인 투자 가치 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 3,789,392,700원임.

* 제시된 정보를 바탕으로, 복잡한 권리관계, 용도 및 면적 불일치, 제시외 건물, 토지 이용 규제, 불법 훼손지 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

* 입찰 참여 시에는 상기 리스크 요소를 감안하여 신중한 검토가 필요하며, 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

* 보수적인 관점에서 접근하여, 최저매각가의 80% ~ 90% 범위를 고려할 수 있으나, 정확한 예상 입찰가 산출은 추가적인 시장 조사 및 현장 확인이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.