나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20692 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리 575-18 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리랩스

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 소재 "창원진동리유적" 남서측에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 가공공장 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입 가능하며, 대중교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

1) 일련번호 1 : 부정형 평지로서, 휴경지 상태입니다. 2) 일련번호 2 : 부정형 평지로서, 잡종지 상태입니다.

인접 도로상태

1) 일련번호 1 남동측으로 로폭 약 4m 포장도로와 접합니다. 2) 일련번호 2 서측으로 로폭 약 4m 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일련번호 1 (요장리 574-3) 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>. 2) 일련번호 2 (요장리 575-18) 생산녹지지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 일련번호 1(574-3) 토지 중 자연녹지지역 부분은 2022.10.26. 마산합포구청으로부터 근린생활시설 건축허가를 득하였으나, 마산합포구청 건축허가과에 문의한 결과, 2025.10.15. 청문절차를 거쳐 건축허가 효력상실 및 취소처분을 검토중 인 것으로 확인되는 바, 응찰시 참고바랍니다. 2) 일련번호 2(575-18) 토지는 2022.08.29. 마산합포구청으로부터 제2종근린생활시설 건축허가를 득하였으나, 마산합포구청에 문의한 결과 2024.11.26.에 효력상실되어 취소처분 된 것으로 파악됩니다. 3) 일련번호 1, 2 토지상에 소재하는 수목은 경제적가치가 희박하다고 판단되는 바, 토지 거래관행 등을 고려하여, 토지에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
지상에 소재하는 수목은 토지에 포함 평가하였으며, 감정평가서상 본건 토지는 2022. 8. 29. 마산합포구청에 제2종근린생활시설 건축허가를 득하였으나 2024. 11. 26. 효력상실되어 취소처분된 것으로 보고되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경20692 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경OOOOOOOOOOOOOO

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 요장리 575-18

토지면적: 2830.00㎡ (약 856평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

용도: 답

감정가: 775,420,000원

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

* 주위환경: 본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 소재 "창원진동리유적" 남서측에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 가공공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 물건은 일련번호 1(요장리 574-3)의 경우 남동측으로 로폭 약 4m 포장도로와 접하고, 일련번호 2(요장리 575-18)는 서측으로 로폭 약 4m 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 일련번호 1 (요장리 574-3): 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역.

* 일련번호 2 (요장리 575-18): 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역.

3. 권리분석

* 매각물건 명세: 본 건은 토지 매각 대상이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로부터 인수할 보증금은 없습니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2023년 02월 27일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을30)입니다.

* 소멸/인수 여부: 말소기준권리보다 후순위의 근저당권, 지상권, 가압류, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 1,835,773,859원 (등기부상 채권 총액)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건은 농경지와 주택, 가공공장이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다.

* 개발 가능성: 생산녹지지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 건축 행위 및 개발에 상당한 제한이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본 지역은 주로 농경지 및 주거지로 이용되고 있으며, 가공공장 등이 혼재되어 있습니다.

* 대중교통 이용 편의성: 차량 진출입은 원활하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 건은 농지이므로, 매수자는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

* 건축허가 효력 상실: 본건 토지(575-18)는 2022년 8월 29일 제2종근린생활시설 건축허가를 득하였으나, 2024년 11월 26일부로 효력 상실되어 취소 처분된 것으로 확인되었습니다. 이는 해당 건축 허가를 기반으로 한 개발 계획이 불가능함을 의미합니다.

* 토지 이용 제한: 생산녹지지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 있어 법적 제한이 많습니다.

* 인근 토지 건축 허가 이슈: 감정평가서상 관련 토지(574-3)의 경우에도 근린생활시설 건축 허가가 효력 상실 및 취소 처분 검토 중인 것으로 파악되어, 해당 지역의 개발 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역으로 창원시 마산합포구 지역에 폐기물 처리 시설, 분뇨 처리장, 소각장 등이 산재해 있는 것으로 파악되었으나, 본건 소재지(요장리 575-18)로부터 직선거리상 직접적인 인접성은 낮아 보입니다. 다만, 지역의 전반적인 환경에 영향을 줄 수 있는 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 기타 특이사항: 공동담보 물건으로 경매 진행 중입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농업진흥구역 내 답(논)으로, 농지 취득 자격 증명 없이는 낙찰이 불가한 토지입니다. 과거 제2종근린생활시설 건축 허가를 받았으나 효력이 상실되어 현재로서는 건축을 통한 개발이 불가능한 상태입니다. 주위 환경은 농경지와 주택, 공장이 혼재된 지역이며, 개발 제한이 많아 투자 가치를 판단하기 위해서는 농업적 활용 가능성 또는 향후 토지 이용 계획의 변경 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 실질적인 활용 가치: 경작이 가능한 농지로서의 활용 방안을 고려할 수 있습니다.

* 향후 토지 이용 계획 변경 가능성: 장기적으로 토지 이용 계획 변경이 이루어질 경우의 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 토지 면적: 상대적으로 넓은 면적의 토지를 감정가 기준으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 775,420,000원입니다. 예상 입찰가는 물건의 현황, 농지 취득의 어려움, 건축 허가 효력 상실 등 제반 사항을 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부가 입찰 가격 결정의 중요한 요소가 될 것입니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 낙찰가의 상한선을 설정하고, 권리 분석 및 현장 조사 결과에 따라 합리적인 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.