나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20724 [3] 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 제1층 제105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 소재 '호암초등학교' 북측 인근에 위치하는 구분건물 제지하층 제1호
외 3개호로서, 주위는 학교, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 관내 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

1)~4) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상5층건중 제지하층 제1호외 3개호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅, 치장타일 및 치장벽돌 마감
내 벽 : 인테리어 및 석고보드위 페인팅 및 타일 마감
바 닥 : 타일마감
창 호 : 새시창호.

이용상태

1)~4) : 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 경보설비 및 스프링클러 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 세장형의 토지로서 '주상용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 12미터 내외, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m
~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-15)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-02-15)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌임대관계 : 미상임.
└기 타 : ----

물건 비고

근린생활시설로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2025타경20724 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 제1층 제105호

용도: 제2종근린생활시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상5층 건물 중 제1층 제105호

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 172,000,000원

토지면적: 14.59㎡ (약 4.41평)

토지지분: 14.585199999999999㎡ (약 4.41평)

건물면적: 22.14㎡ (약 6.70평)

건물지분: 22.14㎡ (약 6.70평)

건물 전체 연면적: 1838.80㎡ (약 556.28평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

대상 물건은 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 소재 '호암초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 학교, 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 지역 내 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

대상 물건 남측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 1월 24일 접수된 대구은행의 근저당권 (채권액 450,000,000원)입니다.

이후 접수된 주식회사아이엠뱅크의 임의경매개시결정 (채권액 450,000,000원) 등 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 450,000,000원입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 하는 부담은 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (상호: 꿈그린피아노음악교습소)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-04

* 확정일자: 2025-03-06

* 배당신고일자: 2025-07-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 함안군 칠원읍 오곡리 지역은 학교, 아파트 단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재하는 복합 상권입니다.

주상용 건부지로 이용 중인 토지이며, 주변 환경은 대체로 양호합니다.

4.2. 이용 용도

현재 물건은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다. (주의사항: 근린생활시설로 이용 중임.)

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 호암초등학교가 북측 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 수요가 있습니다.

* 주거시설: 인근에 아파트 단지가 있어 배후 수요 확보에 유리합니다.

* 편의시설: 상가 밀집 지역으로 관련 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역 등으로 묶여 있어 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등도 추가적인 고려 사항입니다.

6.2. 채무 관계

총 채무액이 4억 5천만원으로 감정가 1억 7천2백만원에 비해 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 중 채무자의 변제 또는 경매 취하 가능성을 시사합니다.

6.3. 임대차 리스크

현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며 보증금 및 차임 등 명확한 정보가 확인되었습니다. 그러나, 임대 관계 자체가 '미상'으로 표기된 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 함안군 칠원읍의 학교 및 주거 단지와 인접한 제2종근린생활시설입니다.

현재 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰 후 부담 없이 취득할 수 있습니다.

적절한 투자와 관리를 통해 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

다만, 높은 채무 총액으로 인한 경매 취하 가능성은 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 학교와 아파트 단지를 중심으로 한 고정 수요 확보가 가능합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 명도 등 추가적인 복잡성을 줄일 수 있습니다.

* 적은 면적: 소규모 근린생활시설로 운영 부담이 적고, 활용도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 172,000,000원

인수 보증금: 0원

최근 매매가 (등기부 기록): 169,000,000원

상기 정보 및 최근 매매가를 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 것으로 예상됩니다.

보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 154,800,000원 ~ 172,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.