나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20724 [2] 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 제지하층 제2호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 소재 '호암초등학교' 북측 인근에 위치하는 구분건물 제지하층 제1호
외 3개호로서, 주위는 학교, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 관내 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

1)~4) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상5층건중 제지하층 제1호외 3개호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅, 치장타일 및 치장벽돌 마감
내 벽 : 인테리어 및 석고보드위 페인팅 및 타일 마감
바 닥 : 타일마감
창 호 : 새시창호.

이용상태

1)~4) : 공히 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

공동 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 경보설비 및 스프링클러 설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 세장형의 토지로서 '주상용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 12미터 내외, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m
~15m)(접합), 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-15)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-02-15)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

┌임대관계 : 미상임.
└기 타 : ----

물건 비고

근린생활시설로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

마산지원 2025타경20724 (2)

1.2. 소재지

경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 제지하층 제2호

(신주소: 경상남도 함안군 호암길 26, 칠원읍 오곡리)

1.3. 용도

근린상가 (제2종근린생활시설)

1.4. 감정가

115,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 33.84㎡ (약 10.24평)

건물면적: 51.37㎡ (약 15.54평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 건물 상세정보 (JSON 기반)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

총 층수: 지하 1층 ~ 지상 5층 (본건은 지하 1층 제2호)

총 세대수: 18호

건축 승인일: 2010년 12월 13일

사용 승인일: 2012년 12월 14일

전체 대지 면적: 690㎡

건축 면적: 314.07㎡

연면적: 1838.80㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 소재 '호암초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 학교, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 관내 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

대상물건 남측으로 노폭 약 12미터 내외, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을11 근저당권 (대구은행, 2024년 1월 24일 접수)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

(단, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 추가 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 강 (정아축산, 공동사업자:최석진)

보증금: 5,000,000원

차임: 150,000원

전입/사업일자: 2020년 12월 14일

대항력: 있음

주의: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 인수 가능성이 있습니다.

* 배

보증금: 5,000,000원

차임: 150,000원

전입/사업일자: 2023년 3월 3일

배당신고일자: 2025년 7월 25일

대항력: 있음

주의: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 인수 가능성이 있습니다.

* 최

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

전입/사업일자: 2024년 11월 15일

대항력: 없음

3.5. 등기부채권 총액

450,000,000원 (근저당권 450,000,000원, 임의경매 450,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 건물 이용상태

본 건물은 1층부터 4층까지 근린생활시설로 이용 중이며, 본건은 지하 1층 제2호에 위치합니다.

4.2. 주변 상권 및 배후 수요

학교 및 아파트 단지와 인접하여 지역 주민을 대상으로 한 업종에 적합합니다. 주위 환경은 보통 수준이며, 안정적인 지역 수요가 예상됩니다.

4.3. 주변 시설

'호암초등학교' 인근에 위치하며, 아파트 단지가 배후에 있습니다. 지도 검색 결과, 해당 물건지 주변으로 별도의 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 학교 및 주거단지 등으로 인해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 및 상업 환경

혼재된 지역 특성상 주거 및 상업 활동이 공존하는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

강 와 배 임차인은 대항력이 있어, 이들의 보증금 인수 여부가 입찰 시 중요한 고려사항입니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 대항력 존재로 인한 잠재적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 지하층 위치

본건이 지하 1층에 위치하므로, 지상층 대비 접근성, 자연 채광, 환기 등에서 다소 불리할 수 있습니다.

6.3. 공동담보

공동담보 물건으로, 이는 채권 확보 측면에서 복잡성을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

경상남도 함안군 칠원읍에 위치한 본 근린생활시설은 학교 및 주거단지 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 관리 상태는 보통으로 판단됩니다. 그러나 지하층이라는 점과 대항력 있는 임차인 2명의 존재는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 임차인의 보증금 인수 문제는 철저한 사전 조사가 필요하며, '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 대항력 유무 간의 괴리를 확인해야 합니다. 공동담보 물건이라는 점도 추가적인 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 지역 수요: 학교 및 아파트 단지 배후로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가를 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

* 적절한 면적: 소규모 상가로서 다양한 업종 전환 또는 소규모 사업 운영에 용이한 면적입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 115,000,000원을 기준으로 하되, 권리분석(특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액), 물건의 현 상태, 주변 시세, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 금액이 발생할 경우, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 책정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.