나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119363 [16] 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 3층307호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치하는 "신정오
펠리움플러스" 1층 102호 외 24개호로서 부근 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설,
대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호 외 24개호로서
외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어, 콘크리트 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-5,14-16) : 제2종근린생활시설.
기호(6-13) : 제1종근린생활시설.
기호(17-25) : 업무시설.

설비내역

기호(1-16) : 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등
되어 있음.
기호(17-25) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

3층 305호~307호는 현황조사 당시 내부 벽체가 제거되어 일괄 이용되고 있으나, 집합건축물대장 평면도 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려할 때 위치 특정 및 경계 복원이 용이하여 구분건물로서의 독립성을 인정할 수 있는 것으로 판단되어 개별 호수로 감정평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 울산지방법원 2024타경119363 (16)

물건 종류: 구분 상가 (근린상가)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

주소: 울산광역시 남구 신정동 684-1, 신정오펠리움플러스 3층 307호

신축 주소: 울산광역시 남구 삼산로 50 (신정동)

건물명: 신정 오펠리움 플러스

건축년도: 2015년 5월 11일 건축 허가, 2015년 5월 29일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 20층, 지하 5층

건물 용도: 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 (집합건축물대장상)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 6.21㎡

토지 지분: 6.2056㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물 면적: 39.26㎡

건물 지분: 39.26㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 감정가 및 면적

총 감정가: 132,000,000원

토지면적: 6.21㎡ (약 1.88평)

건물면적: 39.26㎡ (약 11.88평)

1.6. 경매 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경119363 (16)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

지상권 개요: 해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 있습니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이합니다.

인근에 다수의 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로: 북서측 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 경매 물건은 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 모든 인수되는 권리는 소멸될 것으로 보입니다. (말소기준권리보다 늦은 순위의 권리는 소멸)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

임대 관계: 미상

주의사항: 임차인 정보가 명확히 제공되지 않았으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 대항력 있는 임차인이 없거나, 보증금이 없는 임차인일 가능성이 높습니다. 다만, 임대 관계가 미상으로 표기된 점은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 신정동 공업탑 로터리 인근은 울산의 주요 상업 및 교통 요충지로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관, 병원, 대형마트 등이 밀집해 있습니다.

주변에 대형 주상복합 단지가 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

지역 지구: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)

도로: 광로3류(폭 40m-50m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

기타 제한: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

주변에 대형마트, 다수의 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

본 물건의 소재지인 울산광역시 남구 신정동 684-1 (신정오펠리움플러스) 주변을 조사한 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 쓰레기 소각장, 대규모 축사 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

지역 개발 관련 자료에 따르면, 공업탑 로터리 주변 지역은 상업 및 주거 개발이 활발히 이루어지고 있으며, 혐오시설이 들어설 계획은 없는 것으로 파악됩니다.

부동산 관련 정보에서도 해당 지역의 우수한 입지 조건과 생활 편의 시설을 강조하고 있으며, 부정적인 시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항

중복사건: 동일 물건에 대한 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있습니다. (진행 현황 확인 필수)

6.2. 주의사항

3층 305호 ~ 307호 일괄 이용: 현황 조사 당시 3층 305호, 306호, 307호가 내부 벽체 제거 후 일괄로 이용되고 있었으나, 집합건축물대장 등을 통해 위치 및 형상이 특정되어 독립성이 인정되어 개별 호수로 감정평가되었습니다. (감정평가서 참조)

이는 향후 사용 및 관리에 있어 일부 복원 또는 별도 구획이 필요할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 중복사건

본 물건은 중복 사건으로 분류되어 있습니다. 동일한 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행될 가능성이 있으므로, 현재 진행 상태 및 사건 번호를 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 울산광역시 남구의 주요 상업 지역인 신정동 공업탑 로터리 인근에 위치한 근린상가/업무시설입니다.

탁월한 입지 조건, 풍부한 유동 인구, 잘 갖추어진 교통 및 생활 편의 시설은 높은 미래 가치를 시사합니다.

감정가는 1억 3,200만원이며, 전용면적은 약 11.88평입니다.

다만, 3개 호수가 일괄 이용되던 현황과 중복 사건이라는 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 울산의 핵심 상권인 공업탑 로터리 인근에 위치하여 접근성과 가시성이 뛰어납니다.

다목적 활용 가능: 건물 자체 용도가 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설로 복합되어 있어 다양한 업종의 임대가 용이합니다.

잘 갖춰진 인프라: 주변 상업 시설, 교통망, 생활 편의 시설 등이 우수하여 임대 수요 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

향후 개발 가능성: 시가지경관지구(중심)에 속해 있어 지역 개발 및 상권 활성화 시 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 132,000,000원

예상 입찰가 산정:

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 인수할 임차인의 보증금이 없어 부담은 적으나, 3개 호수가 일괄 이용되던 점을 고려하여 원상복구 비용 등을 감안해야 합니다.

또한, 중복 사건 진행 여부 및 경쟁 물건과의 비교 분석이 필수적입니다.

이를 바탕으로, 일반적인 경매 투자 기준에 따라 감정가의 80% ~ 100% 범위 또는 그 이상으로 입찰가를 고려할 수 있습니다.

단, 정확한 예상 입찰가는 상세한 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 결정되어야 합니다. (예시: 105,600,000원 ~ 132,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.