나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119363 [10] 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 2층210호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치하는 "신정오
펠리움플러스" 1층 102호 외 24개호로서 부근 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설,
대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호 외 24개호로서
외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어, 콘크리트 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-5,14-16) : 제2종근린생활시설.
기호(6-13) : 제1종근린생활시설.
기호(17-25) : 업무시설.

설비내역

기호(1-16) : 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등
되어 있음.
기호(17-25) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경119363 (10)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 684-1, 신정오펠리움플러스 2층 210호

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 20층 건물 내 2층

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 복합. 본 건 210호는 업무시설로 이용)

토지 면적: 6.49㎡ (약 1.96평)

건물 면적: 41.05㎡ (약 12.41평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 162,000,000원

1.1. 입지조건

위치: 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본 건이 속한 "신정오펠리움플러스" 건물 주변 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상황: 북서측으로 폭 약 40미터 이상, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류, 소로3류에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

경매 구분: 부동산 임의경매.

채권자: 광안신용협동조합.

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2,400,000,000원).

총 등기부 채권액: 2,400,000,000원.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

주의: 임대 관계가 미상이나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

건물 내 용도: 본 건물은 업무시설, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설로 구성되어 있으며, 본 건(210호)은 업무시설로 이용 중입니다.

주변 상권: 공업탑로터리 인근은 울산 남구의 주요 상업 및 업무 지구로, 유동인구가 풍부하고 다양한 상업 시설이 밀집하여 상권이 매우 활성화되어 있습니다. 인근에 대형마트 등이 있어 집객 효과가 뛰어납니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 대형마트, 병원, 금융기관, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

주거 및 업무 환경: 현대적인 복합 건물 내에 위치하여 쾌적한 업무 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건, 공동담보: 동일 부동산에 대한 여러 경매 사건이 진행 중이거나, 본 건이 여러 채무에 공동으로 담보 제공된 상황입니다. 이는 복잡한 법적 관계를 야기할 수 있으므로, 관련 서류를 면밀히 검토하여 낙찰 후 발생할 수 있는 예상치 못한 법적 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.

미상 임대 관계: 현재 임대 중인지 여부 및 임대 조건이 확인되지 않았습니다. 추후 명도 절차가 필요할 경우, 임차인과의 협상이 요구될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구의 핵심 상업 및 교통 요지인 공업탑로터리 인근에 위치한 신축급 상가 건물입니다.

우수한 접근성과 풍부한 유동인구를 바탕으로 업무시설 및 근린상가로서의 가치가 높으며, 주변 상권 발달로 인해 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수할 부담은 적습니다.

다만, 중복사건 및 공동담보라는 특이사항은 반드시 추가적인 확인과 분석이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

탁월한 입지: 울산 남구의 핵심 상권인 공업탑로터리 인근으로 유동인구 및 접근성이 매우 우수합니다.

다용도 활용 가능: 업무시설 및 근린생활시설로 사용 가능한 복합 건물로, 다양한 업종에 대한 사업성 및 임대 수요가 기대됩니다.

안정적인 상권: 주변의 대형 상업 시설 집객력으로 인해 꾸준한 수요를 확보할 수 있습니다.

권리관계 명확성: 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 임차인 보증금이 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 부담하는 권리상의 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 감정가 162,000,000원을 기준으로, 현장 조사, 주변 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가, 향후 시장 전망, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 감정가의 80%~100% 범위 내에서 시장 상황에 맞춰 합리적인 가격으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.