나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119363 [5] 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치하는 "신정오
펠리움플러스" 1층 102호 외 24개호로서 부근 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설,
대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호 외 24개호로서
외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어, 콘크리트 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-5,14-16) : 제2종근린생활시설.
기호(6-13) : 제1종근린생활시설.
기호(17-25) : 업무시설.

설비내역

기호(1-16) : 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등
되어 있음.
기호(17-25) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원 2024타경119363 (5) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 울산광역시 남구 신정동 684-1, 신정오펠리움플러스 1층 111호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정평가액은 229,000,000원이며, 토지면적은 6.45㎡ (약 1.95평), 건물면적은 40.80㎡ (약 12.34평)입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.

경매 채권자는 광안신용협동조합입니다.

특이사항으로는 중복사건 및 공동담보 물건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, "공업탑 로터리" 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경은 대로변을 따라 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 밀집해 있어 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북서측으로는 폭 약 40미터 이상의 광로, 남동측으로는 폭 약 8미터 미만의 소로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 본 건의 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 5월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권최고액 24억원)입니다.

경매를 신청한 채권자는 광안신용협동조합이며, 2024년 12월 3일 임의경매 개시결정이 내려졌습니다. 채권액은 2,056,402,671원입니다.

등기부채권 총액은 24억원으로 파악됩니다.

본 경매 절차를 통해 등기부상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황을 보면, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

울산 남구의 중심 상업 지역 중 하나인 공업탑 로터리 인근에 위치하여 상권이 발달한 지역입니다.

대로변에 위치하여 가시성이 뛰어나고, 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 대형마트 등이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

본 건의 용도는 근린상가이며, 건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등 복합적인 용도로 활용 가능한 건물에 해당합니다. (본 건은 제2종근린생활시설로 이용 중인 것으로 추정됩니다.)

우수한 교통망은 외부 고객의 접근성을 높여 다양한 업종의 영업에 유리한 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 위치한 신정동 일대는 대형마트, 백화점, 각종 금융기관, 병원, 음식점 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 주거 및 상업 활동이 매우 편리한 지역입니다.

주변에는 상업시설과 업무시설이 밀집해 있어 도시적인 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

인근 지역에 현재 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의 깊은 관찰이 필요합니다.

감정평가서 요약에 따르면 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 명도 또는 향후 임대 수익을 고려할 때 정확한 현장 확인이 필수적이며, 공실 또는 특이 임대 조건 등의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

신정오펠리움플러스는 여러 호실로 이루어진 집합건물이므로, 관리비 체납, 공용부분 하자에 대한 인수 가능성 등을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

건축물대장상 사용승인일이 2018년으로, 건물 연식에 따른 일부 유지보수 필요성이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산 남구의 핵심 상업 지구인 공업탑 로터리 인근에 위치한 근린상가입니다. 탁월한 입지 조건, 대로변의 높은 가시성, 편리한 교통망, 그리고 주변의 풍부한 상업 및 업무 인프라가 강점입니다. 권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없으며, 임차인 관련 인수 보증금도 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점과 임대관계 미상이라는 점은 추가적인 주의와 현장 확인이 요구됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 안정적인 투자처로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 울산 남구의 주요 상업 및 교통의 요지인 공업탑 로터리 인근에 위치.

* 높은 접근성: 대로변에 접해 있어 차량 및 대중교통 이용이 편리하며 외부 고객 유입 용이.

* 풍부한 배후수요: 주변 상업, 업무, 주거 시설 밀집으로 인한 안정적인 수요 확보 가능.

* 안전한 권리관계: 모든 인수 부담이 소멸되는 권리 분석 결과.

* 다용도 활용: 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능한 유연성.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 229,000,000원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 사항에 대한 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 인근 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 분석.

* 현장 답사를 통한 임대 현황, 실제 공실 여부, 및 희망 임대료 수준 파악.

* 건물 상태 및 관리 상태 점검.

* 중복사건 및 공동담보 물건으로서의 경매 절차 진행 상황 모니터링.

권리상 인수 부담이 없고 입지 조건이 우수하다는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 현장 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

본 보고서 작성 시점에서는 추가적인 시장 분석 및 현장 답사가 이루어지지 않았으므로, 감정가를 상회하는 입찰은 신중해야 할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.