나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119363 [9] 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치하는 "신정오
펠리움플러스" 1층 102호 외 24개호로서 부근 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설,
대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호 외 24개호로서
외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어, 콘크리트 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-5,14-16) : 제2종근린생활시설.
기호(6-13) : 제1종근린생활시설.
기호(17-25) : 업무시설.

설비내역

기호(1-16) : 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등
되어 있음.
기호(17-25) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경119363 (9)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광안신용협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 남구 삼산로 50 (신정동) 신정오펠리움플러스 12층 1209호

용도: 근린상가, 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설

토지면적: 6.49㎡ (약 1.96 평)

건물면적: 41.05㎡ (약 12.42 평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 12층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 162,000,000원

매각물건: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑 로터리" 북동측 인근에 위치한 "신정오펠리움플러스" 내에 소재하며, 부근 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다. [cite: none]

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: none]

2.3. 도로 접근성

북서측으로 폭 약 40미터 이상 대로변에 접하고, 남동측으로 폭 약 8미터 미만 도로에 접하여 차량 통행 및 접근성이 우수합니다. [cite: none]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-05-25 접수, 24억원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: none]

등기부채권 총액: 약 24억원 [cite: none]

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 천수경

보증금: 10,000,000원

차임: 350,000원

전입/사업일자: 2024-11-13

확정일자: 2024-11-13

배당신고일자: 2025-02-04

대항력: 없음 [cite: none]

인수 보증금 합계: 0원 [cite: none]

3.3. 인수되는 권리 분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite: none]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

울산광역시 남구 신정동은 울산의 주요 상업 및 업무 기능을 수행하는 중심지로, 공업탑 로터리를 중심으로 다양한 상업 시설과 업무 시설이 밀집해 있습니다. [cite: none]

4.2. 건물 용도 및 잠재적 활용

본 건물은 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등 복합적인 용도로 사용되고 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다. [cite: none]

20층 건물의 12층에 위치하여 조망권 및 쾌적성이 확보될 수 있으며, 총 340실이 공급된 대규모 건물입니다.

4.3. 인근 상권

대로변에 위치하며, 대형마트, 근린생활시설, 업무시설 등이 인접해 있어 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. [cite: none]

또한, 인근에 울산테크노산업단지가 있어 배후 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 대형마트(롯데마트 인접) 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. [cite: none]

5.2. 교통 및 여가 시설

공업탑 로터리 인근에 위치하여 울산 시내 및 광역 교통망 접근성이 우수하며, 여천천 산책로, 울산대공원 등 여가 시설도 인접해 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. [cite: none]

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 추가적인 고려 사항이 발생할 수 있습니다. [cite: none]

6.2. 임대관계 미상

임차인 천수경의 경우 대항력이 없으며, 별도 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계가 완전히 파악되지 않은 점은 주의가 필요합니다. [cite: none]

7. 종합 의견

울산광역시 남구 신정동에 위치한 신정오펠리움플러스 내 근린상가/업무시설 물건으로, 공업탑 로터리 인근의 우수한 입지, 편리한 교통, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 12층에 위치하여 조망이 양호할 수 있으며, 대형마트 및 다양한 생활 편의시설이 인접해 있어 실사용 및 투자 가치가 잠재적입니다. 권리관계상 특별히 인수되는 부담은 없으나, 중복사건 및 공동담보라는 특이사항을 고려해야 합니다. [cite: none]

8. 투자 포인트

* 울산 남구의 중심 상업/업무 지구 내 위치.

* 공업탑 로터리 인근의 뛰어난 접근성과 교통망.

* 대형마트, 근린생활시설 등 풍부한 생활 편의시설 인접.

* 업무시설, 근린생활시설 등 다양한 업종에 활용 가능한 공간.

* 권리관계 명확, 인수 부담 적음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건은 임차인 관련 인수 보증금이 0원으로, 낙찰가의 변동 요인이 적습니다. [cite: none]

감정가는 1억 6,200만원이며, 최근 실거래가 추이를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

(참고: 2025년 9월 2일 31.7688㎡ 기준 100,000,000원, 2025년 11월 21일 26.8147㎡ 기준 80,000,000원, 2026년 3월 19일 36.6755㎡ 기준 128,000,000원 등의 실거래가 기록이 있으나, 본 건은 41.05㎡로 면적이 다소 크며, 경매 감정가 대비 시장 조사가 필요합니다.)

9.2. 제안 입찰가

감정가(162,000,000원) 대비 80% ~ 95% 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 129,600,000원 ~ 153,900,000원

(입찰 전 반드시 현장 조사 및 주변 시세, 권리 분석 재확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.) [cite: none]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.