나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119363 [12] 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치하는 "신정오
펠리움플러스" 1층 102호 외 24개호로서 부근 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설,
대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호 외 24개호로서
외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어, 콘크리트 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-5,14-16) : 제2종근린생활시설.
기호(6-13) : 제1종근린생활시설.
기호(17-25) : 업무시설.

설비내역

기호(1-16) : 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등
되어 있음.
기호(17-25) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경119363 (12)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOO

중복사건: 예

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 3층301호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 신정 오펠리움 플러스

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 3층 301호

총층수: 20층

지하층수: 5개층

전유부분 면적: 104.62㎡ (약 31.65평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 토지 정보

토지 면적: 16.54㎡ (약 5.00평)

토지 지분: 16.5369㎡ (약 5.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

이용 현황: 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중

1.5. 평가 정보

감정가: 413,000,000원

감정평가서 요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

2.5. 주변 시설 (혐오시설 포함)

공업탑로터리 인근 지역은 울산의 주요 교통 요충지이자 상업, 업무 밀집 지역으로 파악됩니다.

현재까지 파악된 정보상으로는 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 2006년 경상일보 기사에 따르면 공업탑로터리 인근 상권은 과거 성남동과 함께 울산의 대표적 상권이었으나, 삼산동과 무거동 상권에 밀려 침체되었으며, 유흥주점이 빠져나가고 학생 및 서민 대상 업종이 남은 것으로 분석되었습니다. 또한, 2026년 기준으로는 공업탑로터리 인근에 술집 등 유흥가가 소규모로 발달해 있다는 내용도 있습니다. 부동산 경매 물건의 경우 현장 방문을 통한 세부적인 주변 환경 조사가 필수적입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

제공된 정보에는 등기부상 권리 내역이 상세히 명시되어 있지 않으나, '중복사건' 표기가 있습니다. 이는 해당 물건에 대해 다른 사건 번호로 경매가 진행 중이거나, 권리 관계가 복잡할 가능성을 시사합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 850,000원

전입일자(사업일자): 2022-09-29

확정일자: 2023-05-11

배당신고일자: 2025-01-03

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력을 갖춘 임차인입니다.

3.3. 인수/소멸 권리 분석

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 이는 법원의 매각 절차에 따라 대부분의 권리가 소멸될 것이라는 의미입니다.

3.4. 권리 분석 종합

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 현재까지 제공된 정보상으로는 임차인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다 (인수 보증금 합계: 0원). 다만, '중복사건' 표기는 권리 관계의 복잡성을 나타낼 수 있으므로, 추가적인 권리 분석 및 임장 활동을 통해 정확한 권리 사항을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도별 분석

본 건물은 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설로 구성되어 있습니다. 이는 다양한 업종의 사업체가 입점할 수 있는 유연성을 제공합니다.

4.2. 주변 상권 특징

공업탑 로터리 인근 지역은 유동인구가 많고 접근성이 좋은 상업 및 업무 중심지입니다.

대로변에 위치하여 가시성이 높고, 주변에 대형마트 및 주상복합 등 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건물은 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하여, 주변에 다양한 금융, 쇼핑, 외식 등 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

인근 버스정류장 이용으로 대중교통 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육/의료 시설

제공된 정보만으로는 인근 교육 및 의료 시설에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

사건 정보에 '중복사건'으로 표기되어 있습니다. 이는 동일 물건에 대해 다른 경매 사건이 진행 중이거나, 권리 관계의 복잡성을 야기할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 김 은 대항력을 보유하고 있습니다.

비록 제공된 정보상 보증금 인수 부담은 없으나, 임대차 관계의 세부 내용 및 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 울산지방법원 2024타경119363 (12) 경매 물건은 울산광역시 남구 신정동의 공업탑 로터리 인근에 위치한 근린상가입니다.

우수한 교통 접근성과 상업 시설 밀집 지역이라는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다만, '중복사건' 표기와 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 추가적인 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

현재까지의 정보로는 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권 접근성 우수 (공업탑 로터리 인근)

* 대로변 위치 및 높은 가시성

* 업무시설, 근린생활시설 등 복합 용도 활용 가능

* 대항력 있는 임차인 존재하나 보증금 인수 부담 없음 (현 정보 기준)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 413,000,000원입니다.

예상 입찰가는 법원 경매 특성상 유찰 및 경쟁률에 따라 변동성이 크므로, 단정적인 가격 제시에는 한계가 있습니다.

'인수 보증금'은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려하지 않습니다.

합리적인 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 본 물건의 현황(임대차 관계, 점유 상태, 물건 상태 등) 재확인

* 향후 예상 임대 수익률 및 투자 회수 기간 산정

* 명도 진행 시 예상되는 비용 및 기간 산출

* 시장에서 예상되는 경쟁 강도 및 본인의 투자 성향

따라서, 감정가를 참고하되, 철저한 시장 조사와 물건 분석을 통해 본인의 투자 목표에 부합하는 적정 입찰가를 직접 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.