나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119363 [11] 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 2층211호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치하는 "신정오
펠리움플러스" 1층 102호 외 24개호로서 부근 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설,
대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호 외 24개호로서
외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어, 콘크리트 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-5,14-16) : 제2종근린생활시설.
기호(6-13) : 제1종근린생활시설.
기호(17-25) : 업무시설.

설비내역

기호(1-16) : 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등
되어 있음.
기호(17-25) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 울산지방법원 2024타경119363 (11)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 684-1, 신정오펠리움플러스 2층 211호

용도: 근린상가

감정가: 1억 6,500만원

토지면적: 6.62㎡ (약 2.00평)

토지지분: 6.6166㎡ (약 2.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.86㎡ (약 12.67평)

건물지분: 41.86㎡ (약 12.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

1.2. 건물 정보 (신정오펠리움플러스)

건물명: 신정 오펠리움 플러스

주소: 울산광역시 남구 신정동 684-1 (울산광역시 남구 삼산로 50)

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕

층수: 지하 5층, 지상 20층

준공일: 2015년 05월 29일 (사용승인일: 2018년 04월 20일)

총 호수: 340호 (건축물대장 기준)

주용도: 업무시설 (기타 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 대로변을 따라 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 혼재된 지역으로 상업 및 업무 기능이 활발한 지역입니다. 공업탑 로터리는 울산의 교통 요지로, 여러 시내 및 시외버스가 경유하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인근에 학교와 학원이 많아 학생들의 이용 또한 꾸준합니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 공업탑 로터리를 중심으로 대로변이 잘 발달되어 있어 시내외 접근성이 우수한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

본 건이 위치한 토지는 부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로는 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로는 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 무리가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있습니다. 또한, 광로 3류(폭 40m-50m) 및 소로 3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 등기부상 별도로 인수해야 할 권리 제한 사항은 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 오수미

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

전입/사업자 등록일: 2024-04-10

확정일자: 2024-04-11

배당신고일: 2025-01-20

대항력: 없음

상기 임차인 오 은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 추가 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 신정오펠리움플러스는 공업탑 로터리 인근 상업 밀집 지역에 속해 있습니다. 주변에는 대형마트, 은행, 병원, 학원, 다양한 근린생활시설 및 업무시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 공업탑 로터리 일대는 과거 울산의 주요 상권 중 하나였으며, 현재는 삼산동 등으로 상권이 분산되었으나 여전히 지역 내 중요한 상업 및 교통 거점 역할을 하고 있습니다.

4.2. 상권 특성

대로변 상권은 비교적 유동인구가 많지만, 이면도로로 갈수록 유동인구가 감소하는 특징을 보입니다. 본 건은 상가 용도로 활용 가능하며, 공업탑 로터리라는 교통 요충지에 위치하여 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

본 건 인근에는 롯데마트 등 대형마트와 다양한 소매점, 금융기관, 병원, 약국 등 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 울산대학교병원 등 의료시설 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 교통 편의성

공업탑 로터리를 중심으로 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망과의 접근성이 우수하여 자가용 이용 시에도 편리합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 검색)

인근 지역에 대해 별도로 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, '신정동' 지역의 일부 검색 결과에서 스웨디시 마사지 업소 등이 노출되기도 하였으나, 이는 해당 물건과 직접적인 관련이 없으며 상업 시설의 일부로 간주될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 '중복사건'으로 분류되어 있습니다. 이는 동일한 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 동시에 진행될 수 있음을 의미합니다. 중복사건은 경매 절차의 복잡성을 증가시키거나, 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있으므로, 관련 절차를 면밀히 확인하고 진행하는 것이 필요합니다.

6.2. 지역 상권 변화

공업탑 로터리 상권은 과거 울산의 주요 상권이었으나, 최근에는 삼산동 등 신흥 상권의 발달로 인해 위상이 다소 변화하였다는 분석이 있습니다. 따라서 향후 상권의 활성화 정도 및 공실률 변동 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 신정동의 핵심 상업 및 교통 요충지인 공업탑 로터리 인근에 위치한 근린상가입니다. 건물은 비교적 신축(2018년 사용승인)이며, 주변에 풍부한 생활 편의시설과 양호한 교통망을 갖추고 있어 입지 조건은 매우 우수합니다. 감정가는 1억 6,500만원으로, 건물 면적(약 12.67평) 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 권리상 인수할 부담이 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 중복사건으로 인한 절차상의 유의와 해당 지역 상권의 과거 대비 변화 추이를 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 울산의 주요 교통 거점인 공업탑 로터리 인근에 위치하여 접근성과 유동인구 확보에 유리합니다.

* 잘 갖춰진 인프라: 주변 상업시설, 편의시설, 교통망이 잘 발달되어 있어 임대 및 운영에 유리합니다.

* 신축 건물: 2018년에 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 안전: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 인수 부담이 없습니다.

* 근린상가 및 업무시설 활용 가능: 다양한 업종의 임대가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 추가적인 시세 조사, 인근 유사 물건의 실거래가, 공실률, 향후 임대 수익률 분석 등을 통해 보다 정확하게 산정될 수 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

다만, 본 물건은 감정가 1억 6,500만원으로 책정되어 있으며, 인수 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 시장 상황 및 경매 분위기를 고려하여 신중하게 접근하는 것이 좋습니다. 일반적으로 감정가 대비 80%~120% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 유찰 횟수 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 최종 입찰가 결정은 상세한 현장 조사와 상권 분석, 그리고 시장 동향에 대한 면밀한 검토를 거친 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.