나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119363 [14] 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치하는 "신정오
펠리움플러스" 1층 102호 외 24개호로서 부근 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설,
대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호 외 24개호로서
외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어, 콘크리트 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-5,14-16) : 제2종근린생활시설.
기호(6-13) : 제1종근린생활시설.
기호(17-25) : 업무시설.

설비내역

기호(1-16) : 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등
되어 있음.
기호(17-25) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

3층 305호~307호는 현황조사 당시 내부 벽체가 제거되어 일괄 이용되고 있으나, 집합건축물대장 평면도 등에 의해 위치, 형상 등이 특정되어 경계가 명확하고 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려할 때 위치 특정 및 경계 복원이 용이하여 구분건물로서의 독립성을 인정할 수 있는 것으로 판단되어 개별 호수로 감정평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경119363

소재지: 울산광역시 남구 신정동 684-1, 신정오펠리움플러스 3층305호

용도: 근린상가 (건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 포함)

토지면적: 11.66㎡ (약 3.53평)

건물면적: 73.79㎡ (약 22.32평)

감정가: 248,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOO

건물개요:

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 20층 건물 내 3층 위치.

2018년 4월 20일 사용승인.

총 340개 호수로 구성된 집합건물.

1.1. 입지조건

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 혼재되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건물은 북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 물건으로 확인됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

특이사항: 3층 305호부터 307호까지 세 개 호수는 현황조사 당시 내부 벽체가 제거되어 일괄 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 그러나 집합건축물대장 평면도 등을 통해 위치 및 형상이 특정 가능하고, 건물의 구조, 규모, 용도 등을 고려할 때 구분건물로서의 독립성을 인정할 수 있어 개별 호수로 감정평가되었습니다.

특수물건정보: 본 건은 중복사건으로 진행 중입니다.

1.3. 상권분석

공업탑 로터리 인근 지역은 울산 남구의 주요 상업 및 교통의 요충지로, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

건물 자체는 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 업종 선택의 폭이 넓습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 다수의 학교가 위치하고 있습니다. 울산여자고등학교, 신정초등학교, 울산중앙여자고등학교 등이 반경 1~2km 내에 있어 교육 환경이 양호합니다.

의료 시설 접근성 또한 우수합니다. 울산대학교병원, 동강병원과 같은 종합병원을 비롯하여 다양한 규모의 의원들이 인근에 자리하고 있습니다.

보고된 정보 및 주변 환경 묘사에 따르면, 본 건 주변에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으며, 상업, 업무, 주거 기능이 혼합된 도심 지역으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건: 동일 물건에 대한 경매가 중복으로 진행되고 있어, 입찰 전 경매 절차 및 관련 서류를 면밀히 확인해야 합니다.

현황 이용 상태: 3개 호수가 내부 벽체 제거 후 일괄 이용 중인 점은 추후 원상 복구 또는 재구성을 위한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임대차 관계 미상: 인수할 보증금은 없으나, 현재 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 시 점유자 확인 및 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구의 핵심 상업 지구에 위치한 근린상가로서, 공업탑 로터리 인근의 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

대로변에 위치하여 접근성과 가시성이 우수하며, 주변 상권 발달로 인해 다양한 업종의 사업장으로 활용 가능성이 높습니다.

비교적 신축 건물(2018년 사용승인)이라는 장점이 있으며, 내부 벽체 제거 후 일괄 이용 중인 점은 감안해야 할 부분입니다.

중복 사건 진행 등 몇 가지 고려사항이 있으나, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 상업 지구 입지: 공업탑 로터리 인근은 울산 남구의 주요 상권으로, 높은 유동인구와 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

다용도 활용 가능성: 업무시설, 제1종/제2종 근린생활시설 등으로 활용할 수 있어 임대 또는 직접 사용 시 높은 수익성을 기대할 수 있습니다.

비교적 신축 건물: 2018년에 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 초기 시설 투자 비용 부담이 적을 수 있습니다.

개별 호수 감정: 내부 벽체가 합쳐져 있더라도 법적으로 개별 호수로 감정평가되어, 향후 분할 매각 또는 개별 운영을 염두에 둘 때 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 248,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰 시 추가로 부담해야 할 임차인 관련 보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 상황, 유사 물건의 최근 거래 사례, 경매 경쟁률, 본 건의 권리 분석 및 현황 조사 내용을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 통상적으로 감정가 이하에서 시작하여 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.