나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119363 [6] 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치하는 "신정오
펠리움플러스" 1층 102호 외 24개호로서 부근 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설,
대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호 외 24개호로서
외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어, 콘크리트 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-5,14-16) : 제2종근린생활시설.
기호(6-13) : 제1종근린생활시설.
기호(17-25) : 업무시설.

설비내역

기호(1-16) : 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등
되어 있음.
기호(17-25) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경119363 (6)

* 소재지: 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 2층206호

* 건물명: 신정오펠리움플러스

* 용도: 근린상가 / 업무시설

* 감정평가액: 249,000,000원

* 토지면적: 9.96㎡ (약 3.01평)

* 토지지분: 9.9648㎡ (약 3.01평)

* 건물면적: 63.04㎡ (약 19.07평)

* 건물지분: 63.0425㎡ (약 19.07평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 정보:

* 총 층수: 20층

* 사용승인일: 2018년 4월 20일

* 연면적: 24,968.132㎡ (약 7,553.00평)

* 건폐율: 66.52%

* 용적률: 1047.87%

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치: 울산광역시 남구 신정동 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치

* 주위 환경: 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임

* 교통: 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함

* 도로: 북서측으로 폭 약 40미터 이상 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋음

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류, 소로3류 지역으로 상업 및 업무 활동에 적합함. (단, 가축사육제한구역에 해당)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2,400,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황:

* 인수 대상 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* 주의사항: 임차인 현황에서 인수 보증금 합계가 0원이나, 임대관계가 미상이므로 실제 임차인의 존재 여부 및 관련 사항은 별도 확인이 필요함.

* 기타 권리: 신탁 등기 말소 기록 확인됨. 등기부채권 총액은 2,400,000,000원임.

4. 상권분석

* 건물 이용 현황: 본 건물 내에는 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설이 복합적으로 입점해 있음

* 지역 특성: 공업탑로터리를 중심으로 형성된 울산 남구의 중심 상업 및 업무 지구에 속함. 대형마트, 금융기관, 다수의 근린생활시설 및 업무시설이 밀집하여 상권 활성화 가능성이 높음

* 잠재력: 일반상업지역 및 시가지경관지구 지정으로 향후 상권 발전 잠재력이 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 부근에 대형마트 등 다양한 편의시설이 위치하여 생활 편의성이 높음

* 교통 접근성: 울산 시내 주요 도로와 연결성이 좋으며, 대중교통망 또한 잘 갖추어져 있어 출퇴근 및 이동이 편리함

* 주변 환경: 근린생활시설, 업무시설, 주상복합 등으로 형성되어 있어 안정적인 수요 기반을 기대할 수 있음

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 경매 절차 진행 과정에서 추가적인 법적 문제나 복잡성이 발생할 수 있음. 다른 담보물과의 연관성을 면밀히 파악해야 함.

* 높은 채권 총액: 감정평가액 대비 근저당권 설정액(2,400,000,000원)이 매우 높아, 낙찰 후 잔여 채권 발생 또는 명도 과정에서의 어려움이 있을 수 있음. 다만, 채권 총액이 높다는 것은 경쟁자 감소 및 저가 낙찰 가능성으로 이어질 수도 있음.

* 임대관계 미상: 실제 임차인이 존재할 경우, 임대차 계약 조건 및 보증금/차임 지급 여부 등에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 남구 신정동의 중심 상업 및 업무 지역에 위치한 근린상가/업무시설로, 공업탑로터리라는 주요 거점 주변에 있어 입지적 장점이 뛰어남

* 건물은 비교적 신축(2018년 사용승인)이며, 주변 상권 또한 활성화되어 있어 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있음

* 다만, 감정가 대비 채권 총액이 매우 높고, 임대관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인으로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 명도 가능성 검토가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권 입지: 울산 남구의 주요 거점인 공업탑로터리 인근으로 유동인구 및 접근성이 우수함

* 우량 건물 조건: 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)이며, 근린생활시설 및 업무시설로 활용도가 높아 다양한 업종 유치 가능

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 복합적인 활용이 가능함.

* 잠재적 저가 매수 기회: 높은 채권 총액으로 인해 경매에서 경쟁이 치열하지 않을 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 249,000,000원

* 채권 총액: 2,400,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정은 감정평가액, 현재 시세, 법원 경매 동향, 물건의 명도 용이성, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 경쟁을 완화시켜 저가 입찰을 유도할 수 있으나, 동시에 해당 물건의 가치 평가나 시장 상황에 대한 의문을 제기하기도 함.

* 따라서, 감정가의 70~90% 수준에서 시작하되, 현장 조사 결과 및 명도 가능성, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.