나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119363 [13] 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치하는 "신정오
펠리움플러스" 1층 102호 외 24개호로서 부근 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설,
대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호 외 24개호로서
외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어, 콘크리트 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-5,14-16) : 제2종근린생활시설.
기호(6-13) : 제1종근린생활시설.
기호(17-25) : 업무시설.

설비내역

기호(1-16) : 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등
되어 있음.
기호(17-25) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경119363 (13)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 3층302호 (본 보고서에서는 JSON 분석 결과에 따라 13층 1302호로 기재되나, 이는 초기 소재지와 상이할 수 있습니다.)

용도: 근린상가, 업무시설 (복합 용도)

감정가: 231,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 9.25㎡ (약 2.80평)

토지 지분: 9.25㎡ (약 2.80평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 58.52㎡ (약 17.70평)

건물 지분: 58.52㎡ (약 17.70평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 신정 오펠리움 플러스

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축 연도: 2015년 5월 11일 (건축 허가일 기준)

총 층수: 20층 (건축물대장 기준)

본 건 호실: 13층 1302호 (JSON 분석 결과)

건물 주요 용도: 업무시설, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설

1.4. 특이사항

중복사건: 동일 부동산에 대해 여러 경매 사건이 동시에 또는 순차적으로 진행되는 경우를 의미합니다. 이는 채권 회수 지연 방지 또는 우선 변제권 확보를 위한 목적으로 신청될 수 있으며, 선행 경매 절차가 우선적으로 진행되나 후행 경매 신청자의 권리 관계에 따라 매각 절차가 계속될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑 로터리" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 대로변을 따라 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 밀집하여 형성되어 있어 주거 및 상업 활동에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 울산의 주요 교통 거점인 공업탑 로터리와 인접해 있어 교통 환경이 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

북서측으로 폭 약 40미터 이상의 대로(광로)와 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 소로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다. 토지는 부정형으로, 근린생활시설 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상으로는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 광OOOOOOOOOOOOOOO입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

지상권은 존재하지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (총합계: 0원). 다만, 임대 관계가 파악되지 않아 잠재적인 명도 저항 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

본 건이 위치한 울산 남구 신정동 일대는 공업탑 로터리를 중심으로 형성된 주요 상업 및 업무 지구입니다. 대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 대형마트(롯데마트 울산점 인근), 백화점(롯데백화점 울산점 인근), 쇼핑 시설, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고 상권 활성화가 잘 이루어져 있습니다.

일반상업지역 및 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있어 향후 상업 및 업무 시설로서의 개발 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 롯데마트 등 대형 쇼핑 시설이 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 다양한 근린생활시설 및 식당, 카페 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 공공시설 및 녹지

울산대공원이 인접해 있어 쾌적한 환경에서 산책 및 여가 활동을 즐길 수 있습니다. 울산문화예술회관 등 문화 시설 접근성도 양호합니다.

5.3. 주변 지역 환경

검색 결과, 본 건 인근 지역(신정동 684-1번지, 삼산로 50)에는 스웨디시, 타이 마사지 등 다양한 힐링 및 휴게 시설이 다수 분포하고 있는 것으로 나타났습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있습니다. 이는 동일 부동산에 대해 경매 신청이 중복으로 이루어졌음을 의미하며, 경매 절차 진행 및 배당에 있어 복잡성이 있을 수 있습니다. 선행 경매 사건의 진행 상황과 후행 경매 사건 간의 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자가 누구인지, 명도에 따른 협의가 필요한지 여부를 정확히 파악해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 과거 쓰레기 매립장, 배수장 등이 있었던 지역이 주민 편의 공간으로 재개발된 사례가 있습니다. 현재 본 물건 주변에 직접적인 혐오시설이 있는 것으로 파악되지는 않으나, 지역 개발 이력을 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구의 핵심 상권 지역에 위치한 근린상가 겸 업무시설로, 공업탑 로터리 인근의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 대형마트, 백화점 등 생활 편의시설과 울산대공원 등 여가 시설이 인접하여 상업 및 업무 활동에 유리한 환경입니다.

다만, 중복사건으로 인한 절차적 복잡성과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 핵심 상권 위치

울산의 주요 번화가인 삼산동 인근의 대로변에 위치하여 높은 가시성과 접근성을 자랑합니다.

8.2. 복합 용도 및 개발 잠재력

근린상가 및 업무시설로 활용 가능한 복합 용도로, 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 발전에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 풍부한 생활 인프라

인근에 대형 유통 시설, 문화 시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 231,000,000원입니다.

예상 입찰가는 낙찰가율, 주변 시세, 물건의 명도 난이도, 채권자 수, 권리 분석 결과 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건의 경우 인수 보증금이 0원이고 중복사건이라는 특수성이 있으므로, 이러한 요소들을 감안하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.