나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119363 [4] 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치하는 "신정오
펠리움플러스" 1층 102호 외 24개호로서 부근 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설,
대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호 외 24개호로서
외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어, 콘크리트 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-5,14-16) : 제2종근린생활시설.
기호(6-13) : 제1종근린생활시설.
기호(17-25) : 업무시설.

설비내역

기호(1-16) : 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등
되어 있음.
기호(17-25) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경119363 (4)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 684-1, 신정오펠리움플러스 1층 107호

용도: 근린상가

감정가: 487,000,000원

토지면적: 11.62㎡ (약 3.52평)

토지지분: 11.6186㎡ (약 3.52평)

건물면적: 73.50㎡ (약 22.23평)

건물지분: 73.505㎡ (약 22.23평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 광안신용협동조합으로 확인됨)

특이사항: 중복사건, 공동담보

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑 로터리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 이는 출퇴근이나 물류 이동에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 도로상태

북서측으로는 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로는 폭 약 8미터 미만의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 상업지역이라는 점은 상가로서의 가치를 높이는 요소입니다.

* 주변 환경

주위 환경은 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 공업탑 로터리는 울산의 주요 교통 요충지로서 주변 지역의 중심 역할을 하고 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 신정동 및 인근 지역에서 쓰레기 매립장 등이 공원화되거나 문화시설로 전환되는 등 긍정적인 도시 재생 사례가 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약 내용을 토대로 권리관계를 분석한 결과, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리

등기부상 을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2023-05-25, 2,400,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 소멸되는 권리

해당 물건은 부동산 임의경매 절차에 따라 진행되므로, 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

- 갑6: 소유권이전 (신탁등기말소)

- 을1: 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사) - 말소기준권리

- 갑7: 압류 (남구)

- 갑8: 임의경매 (광안신용협동조합)

- 갑9: 압류 (동래세무서장)

등기부채권 총액은 2,400,000,000원 입니다.

* 인수되는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 해당사항 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황

임대관계는 미상으로 조사되었으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계가 미상이라는 점은 향후 명도 과정이나 공실 발생 시 주의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 상가는 울산의 핵심 상권 중 하나인 공업탑 로터리 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 지역 특성

"신정오펠리움플러스"는 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등으로 복합적으로 이용되고 있으며, 건물 자체도 20층 규모로 지역 내 주요 건물 중 하나입니다.

* 주변 시설

인근에 대형마트, 다양한 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 배후수요가 풍부합니다. 이는 상가 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

* 상권 잠재력

일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 발달 가능성이 높으며, 주변 개발 계획에 따라 가치 상승 여력도 존재합니다. 공업탑 로터리 일대는 지속적으로 상업 및 업무 기능이 강화되고 있는 지역입니다.

5. 생활정보

물건지 주변은 다양한 생활 편의시설과 교통 인프라가 잘 갖춰져 있어 입주자 및 이용객의 편의성이 높습니다.

* 편의시설

대형마트, 각종 상업시설, 은행, 관공서 등이 인접해 있어 생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다. 신정 평화시장 또한 가까이에 위치하여 전통 시장 이용도 가능합니다.

* 교통

다수의 버스 노선이 경유하는 공업탑 로터리 인근이라 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주요 도로망과의 접근성도 우수합니다.

* 주변 환경

건축물대장상 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 용도로 활용 가능한 건물로, 주변에 주상복합 및 업무시설이 많아 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 취득 시 고려해야 할 몇 가지 잠재적 리스크 요인이 있습니다.

* 높은 채무 부담

등기부채권 총액이 2,400,000,000원으로 감정가 487,000,000원에 비해 매우 높아, 경매 절차 진행 중 채무 관련 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 중복사건 및 공동담보

"중복사건", "공동담보" 표기는 해당 물건이 여러 경매 사건에 묶여 있거나, 다른 담보 물건과 함께 묶여 경매가 진행될 가능성이 있음을 시사합니다. 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시키거나 낙찰 후 배당 문제 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 조사되었으며, 인수할 보증금은 없으나 실제 점유자가 있을 경우 명도에 시간이 소요되거나 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

* 공업탑 로터리 교통 체증 및 개발 이슈

공업탑 로터리는 울산의 대표적인 교통 체증 구간 중 하나로 알려져 있으며, 향후 트램 도입 등에 따른 로터리 평면화 및 공업탑 이전 계획이 진행 중입니다. 이러한 교통 환경 변화가 상권에 미칠 영향은 신중히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산의 주요 상업 중심지인 공업탑 로터리 인근에 위치한 근린상가로서, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다. 건물의 용도가 다양하며, 일반상업지역으로 개발 잠재력 또한 높습니다. 그러나 높은 채무 부담, 중복사건 및 공동담보 설정, 임대 관계 미상 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 위험 요인을 충분히 인지하고 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 가치를 면밀히 평가한다면, 우량 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 울산 남구의 핵심 상권인 공업탑 로터리 인접 지역으로 높은 유동인구와 접근성을 자랑합니다.

* 복합 용도 건물: 근린생활시설, 업무시설 등 다양한 업종이 입점 가능하며, 건물 자체의 규모와 입지가 상권 내 경쟁력을 높입니다.

* 개발 잠재력: 일반상업지역에 속해 있어 향후 지역 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필요합니다.

* 최근 주변 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 해당 상가의 현재 임대 현황 및 예상 임대수익률 산출

* 향후 공업탑 로터리 주변 교통 및 상권 변화에 대한 면밀한 예측

* 명도 비용, 수리비 등 부대 비용 고려

다만, 감정가 487,000,000원을 기준으로 권리 분석상 특이사항 및 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70%~90% 사이에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 복합적인 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 권리관계 상 인수되는 비용은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.