나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119363 [7] 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치하는 "신정오
펠리움플러스" 1층 102호 외 24개호로서 부근 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설,
대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호 외 24개호로서
외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어, 콘크리트 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-5,14-16) : 제2종근린생활시설.
기호(6-13) : 제1종근린생활시설.
기호(17-25) : 업무시설.

설비내역

기호(1-16) : 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등
되어 있음.
기호(17-25) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경119363 (7)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 2층 207호

용도: 업무시설, 근린생활시설 (신정오펠리움플러스 내 207호)

감정가: 196,000,000원

토지면적: 7.83㎡ (약 2.37평)

건물면적: 49.56㎡ (약 15.00평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광안신용협동조합

1.1. 입지조건

본 물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치한 "신정오펠리움플러스" 건물 내 207호입니다.

주위환경은 대로변 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 밀집된 상업지역으로 형성되어 있어 생활 및 상업 활동에 편리한 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황은 차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부등본상 현황은 다음과 같습니다.

등기부채권 총액은 2,420,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 본 경매 절차의 말소기준권리로는 주식회사에스피씨삼립의 전세권설정(을1)이 존재하나, 이는 말소 예정입니다.

또한, 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(을2) 및 광안신용협동조합의 임의경매 개시 결정(갑7) 등 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

주식회사에스피씨삼립이 보증금 20,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 배당신고일자는 2024년 11월 24일입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인"이라는 내용이 포함되어 있어, 등재된 임차인 외에 별도의 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 이러한 불확실성은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

물건이 위치한 신정동 공업탑 로터리 인근은 울산의 주요 상업 및 업무지구 중 하나로, 풍부한 유동인구를 기반으로 한 상권이 발달해 있습니다.

주변에 대형마트, 은행, 관공서, 병원 등 다양한 편의시설과 업무시설이 밀집해 있어, 근린생활시설 및 업무시설로서의 잠재력이 높다고 평가됩니다.

건물 내 다수의 호실이 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등으로 이용되고 있어, 업종별 시너지 효과를 기대할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 속한 신정오펠리움플러스는 주상복합 건물로, 주변에 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 업무 환경이 우수합니다.

대형마트, 금융기관, 식음료 매장 등이 근거리에 위치하고 있으며, 공업탑 로터리 주변의 교통 요충지로서 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재 가능성: 물건의 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 명시되어 있으나, 제공된 임차인 현황에서는 주식회사에스피씨삼립의 대항력이 없는 것으로 나타나 상반된 정보입니다. 이는 별도의 미등재 임차인이 존재하거나, 정보 오류일 가능성이 있으며, 낙찰 후 예상치 못한 명도 문제가 발생할 수 있는 위험 요소입니다.

* 중복사건 및 공동담보: 본 사건은 중복사건 및 공동담보로 진행되고 있어, 관련 경매 절차 및 담보 설정 관계를 정확히 파악해야 합니다. 이는 경매 과정의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

* 감정가 대비 입찰가: 감정가가 1억 9,600만 원으로 책정되었으나, 실제 시장 가치 및 경쟁 입찰 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합의견

울산광역시 남구 신정동의 핵심 상업지역에 위치한 신정오펠리움플러스 내 업무시설(또는 근린생활시설) 물건입니다.

우수한 입지 조건과 편리한 교통, 잘 갖춰진 생활 인프라를 바탕으로 높은 활용 가치를 지니고 있습니다.

하지만, '대항력있는임차인' 관련 정보의 불확실성 및 중복/공동담보 물건이라는 점에서 권리 분석 및 명도 관련 잠재적 리스크를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자포인트

* 탁월한 입지: 공업탑 로터리 인근의 중심 상업지역에 위치하여 접근성과 가시성이 우수합니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변의 다양한 편의시설과 업무시설 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 권리 관계 명확화 및 안정적인 임대 운영 시, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 196,000,000원입니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 부담이 적은 편이나, '대항력있는임차인' 관련 불확실성 및 중복/공동담보라는 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 파악된 정보와 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 1억 5,680만 원 ~ 1억 7,640만 원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

다만, 명도 관련 위험 요소를 사전에 충분히 해소할 수 있다는 확신이 있을 경우, 적극적인 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

정확한 시세 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.