나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119363 [1] 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치하는 "신정오
펠리움플러스" 1층 102호 외 24개호로서 부근 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설,
대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호 외 24개호로서
외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어, 콘크리트 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-5,14-16) : 제2종근린생활시설.
기호(6-13) : 제1종근린생활시설.
기호(17-25) : 업무시설.

설비내역

기호(1-16) : 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등
되어 있음.
기호(17-25) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경119363 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 1층 102호

용도: 근린상가

감정가: 345,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 5.36㎡ (약 1.62평)

건물면적: 33.88㎡ (약 10.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, "공업탑로터리" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 대로변에 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 밀집된 상업지역을 형성하고 있습니다. 주위 환경은 전반적으로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

본 건의 등기부상 주요 권리로는 케이씨유엔피엘대부주식회사 명의의 근저당권(말소기준권리, 24억 원)이 설정되어 있으며, 광안신용협동조합의 임의경매 개시 결정(약 20억 5천만 원)이 있습니다. 또한, 남구(울산광역시)의 압류 사실도 확인됩니다. 집합건물 등기부상 신탁재산의 귀속 관련 등기 말소 내역도 존재합니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 20,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업자 등록일: 2023년 7월 12일

확정일자: 2023년 7월 12일

배당신고일자: 2024년 12월 27일

대항력: 없음

* 임차인 박 는 전입 및 확정일자를 받았으나 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 보증금 2,000만 원은 배당을 통해 일부 또는 전부 변제받을 수 있을 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본 건의 경우 해당사항이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용현황

신정오펠리움플러스는 업무시설, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설 등으로 복합적으로 이용되고 있는 건물입니다. 본 건은 1층 102호 근린상가로, 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 주변 상업시설

본 건이 위치한 신정동 공업탑 로터리 인근은 울산의 주요 상업 및 업무지구 중 하나로, 대형마트(롯데마트 등)와 다양한 편의시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 롯데마트, 울산병원, 다양한 금융기관, 관공서 및 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 주변에 월봉초등학교, 울산병원 등이 있어 주거 및 생활 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보로 묶여 있다는 점은 동일한 채무를 여러 건의 경매 사건이나 여러 부동산으로 담보 제공했다는 것을 의미합니다. 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 권리 관계에 복잡성을 더할 수 있으며, 낙찰 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 과거 공설화장장 이전 관련 언급이 있으나, 이는 본 물건의 직접적인 영향권 내에 있는 것으로 보이지는 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구의 주요 상업 지구인 공업탑 로터리 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 또한, 상가 건물로서의 다양한 활용 가능성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 다만, 높은 채무 총액과 중복/공동담보 물건이라는 점에서 신중한 접근이 필요합니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 울산의 핵심 상권인 공업탑 로터리 인근의 우수한 입지.

* 1층 근린상가로서 높은 접근성과 가시성 확보.

* 향후 지역 개발 및 경제 상황에 따른 시세 상승 기대.

* 건물 내 다양한 편의시설 및 업무시설 집적.

9. 예상 입찰가

감정가 345,000,000원을 기준으로, 현장 조사 및 주변 시세, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 인수되는 권리가 없고 대항력 없는 임차인만 존재하므로, 감정가 이하에서의 낙찰 가능성도 있으나, 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다. 보수적으로는 감정가의 80~90% 수준에서 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.