나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119363 [3] 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치하는 "신정오
펠리움플러스" 1층 102호 외 24개호로서 부근 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설,
대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호 외 24개호로서
외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어, 콘크리트 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-5,14-16) : 제2종근린생활시설.
기호(6-13) : 제1종근린생활시설.
기호(17-25) : 업무시설.

설비내역

기호(1-16) : 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등
되어 있음.
기호(17-25) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2024타경119363 (3)

1.2. 소재지

울산광역시 남구 신정동 684-1, 신정오펠리움플러스 1층 106호

1.3. 물건종별

근린상가

1.4. 면적

토지 면적: 10.47㎡ (약 3.17평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 66.22㎡ (약 20.03평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.5. 감정가

675,000,000원

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

광OOOOOOOOOOOOOOO (광안신용협동조합으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 대로변을 따라 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 형성되어 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다. 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본 건은 북서측으로 폭 약 40미터 이상의 대로변과 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지 이용 계획

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 울산지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준 권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 5월 25일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권최고액 2,400,000,000원)입니다. 이 외 등기된 압류 및 본 경매 개시 결정 등기(광안신용협동조합, 2024타경119363)는 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 약 44억 5천 6백만 원 (24억원 + 2,056,402,671원)으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력 분석

본 건에는 대항력 있는 임차인 '홍 ' 씨가 존재합니다.

* 임차인: 홍

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입/사업자 등록일: 2022-11-11

* 확정일자: 2022-11-11

* 배당신고일자: 2025-02-13

* 대항력: 있음

본 경매 물건의 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 배당을 통해 임차인의 보증금 전액이 회수될 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인에게 대항력이 있으므로, 만약 예상치 못한 사유로 배당에서 보증금 전액이 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 점에 대해 각별한 주의가 요구됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 신정동 공업탑 로터리 인근은 울산광역시의 주요 상업 및 업무 중심지로, 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 대형마트, 은행, 병원, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다. 건물 자체도 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 등으로 복합 용도가 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 접근성

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 발달로 다양한 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 '홍 ' 씨의 대항력 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 배당을 통한 보증금 회수가 전부 이루어지지 않을 경우, 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 수 있습니다. (보증금 20,000,000원)

6.2. 중복사건 및 공동담보

'중복사건' 표기는 동일 물건에 대한 복수 경매 절차가 진행 중일 수 있음을 시사하며, '공동담보' 표기는 본 건 외 타 물건이 담보로 제공되었음을 의미합니다. 이러한 요소들은 경매 절차의 복잡성이나 채권 회수 상황에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계 미상

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 현재 대항력 있는 임차인이 확인되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구의 핵심 상권에 위치한 근린상가로서, 우수한 입지와 높은 활용 가능성을 지니고 있습니다. 더블어 20층 규모의 현대적인 건물에 속해 있어 가치 상승 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명확한 위험 요소이므로, 경매 진행 상황과 임차인의 배당 현황을 면밀히 파악해야 합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 임차인의 보증금 전액 회수 가능성을 최우선으로 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 상권 입지: 공업탑 로터리 인근, 울산 남구의 주요 상업 및 업무지구 내 위치.

* 높은 활용 가능성: 근린상가 및 업무시설로서의 다목적 활용 가능.

* 향후 시세 상승 잠재력: 지역 상권 발달에 따른 부동산 가치 상승 기대.

* 안정적인 임대 수익 기대: 명확한 권리 관계 및 주변 상권의 수요를 바탕으로 신규 임대차 계약 시 안정적인 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 잠재적 리스크, 특히 대항력 있는 임차인으로 인해 발생할 수 있는 보증금 인수 가능성을 포함하여 신중하게 산정해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 임차인의 대항력으로 인해 실제 배당 결과에 따라 추가 인수액이 발생할 수 있음을 반드시 고려해야 합니다. 따라서, 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 하되, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도에 소요될 비용 및 시간, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 결정하는 것이 바람직합니다. 본 물건의 정확한 가치 평가와 적정 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시장 조사와 현장 조사가 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.