나이스옥션 법원경매 울산 2024타경119363 [2] 울산광역시 남구 신정동 684-1 신정오펠리움플러스 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑로터리" 북동측 인근에 위치하는 "신정오
펠리움플러스" 1층 102호 외 24개호로서 부근 일대는 대로변 근린생활시설, 업무시설,
대형마트, 주상복합 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1층 102호 외 24개호로서
외벽 : 치장석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어, 콘크리트 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1-5,14-16) : 제2종근린생활시설.
기호(6-13) : 제1종근린생활시설.
기호(17-25) : 업무시설.

설비내역

기호(1-16) : 공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비 등
되어 있음.
기호(17-25) : 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 40미터 이상의 포장도로, 남동측으로 폭 약 8미터 미만의 포장도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건정보

본 물건은 울산광역시 남구 신정동 684-1번지에 소재한 신정오펠리움플러스 1층 103호입니다. 건물명은 신정오펠리움플러스이며, 건축물대장상 용도는 업무시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설로 기재되어 있습니다. 해당 호실은 1층에 위치하며, 해당 건물은 총 20층 규모입니다. 본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 건입니다.

1.2. 감정가 및 면적

본 물건의 감정가는 345,000,000원입니다.

토지 면적은 5.36㎡ (약 1.62평)이며, 건물 면적은 33.88㎡ (약 10.25평)입니다.

1.3. 경매 기본정보

본 건은 울산지방법원 2024타경119363 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매입니다. 채권자는 광안신용협동조합이며, 중복사건 및 공동담보로 진행되는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "공업탑 로터리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대로변을 따라 근린생활시설, 업무시설, 대형마트, 주상복합 등이 밀집해 형성되어 있으며, 대체로 양호한 주위 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 공업탑 로터리는 울산 시내외 주요 지역으로 연결되는 교통의 중심지 역할을 합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)로 지정되어 있습니다. 또한, 광로3류(폭 40m-50m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

등기부등본상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 5번 신탁 등기 말소 (2021.05.04, 주식회사 선앤문)

* 근저당권 (2023.05.25, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 2,400,000,000원) - 본 건의 말소기준권리입니다.

* 임의경매개시결정 (2024.12.03, 광안신용협동조합, 2,056,402,671원) - 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,400,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석 (대항력 유무 및 보증금)

본 건에는 전미경 임차인이 존재하며, 보증금 20,000,000원, 차임 850,000원입니다. 전입/사업자 등록일은 2024년 12월 30일이며, 확정일자 및 배당신고일자는 각각 2024년 12월 30일, 2024년 12월 31일입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 공업탑 로터리 일대는 과거 울산의 주요 상권 중 하나였으며, 현재도 다양한 상업시설과 업무시설이 혼재된 지역입니다. 대로변을 따라 상업시설이 발달해 있으며, 주변에 대형마트, 은행, 병원, 학원 등이 밀집해 있습니다. 최근에는 공업탑 일대를 '추억의 고교시설 특화거리'로 조성하는 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다.

4.2. 업종 분석 (근린상가, 업무시설)

본 물건은 근린생활시설 및 업무시설로 활용 가능한 복합 용도의 상가입니다. 주변 상권의 특성을 고려할 때, 소매업, 서비스업, 사무실 등 다양한 업종으로 운영될 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 대형마트, 다양한 근린생활시설, 은행, 관공서 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 울산대공원 등 휴식 공간도 가까이 있어 직주근접의 이점을 누릴 수 있습니다.

5.2. 인근 시설 (혐오시설 검색)

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 본 물건이 위치한 공업탑 로터리 일대는 울산의 주요 교통 요지이자 상업 지구로, 주거 및 상업 시설이 밀집해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크 (중복사건, 공동담보)

'중복사건'은 동일 부동산에 대해 여러 개의 경매 사건이 동시에 진행되는 경우를 의미하며, 경매 절차 진행에 복잡성이 따를 수 있습니다. '공동담보'는 하나의 채무를 여러 부동산이 담보하고 있는 경우로, 본 건이 채무의 담보물 중 하나임을 시사합니다. 이러한 사항들은 경매 진행 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 임대차 관계는 실제 조사 시점에 따라 변동될 수 있으므로 현장 확인을 통해 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 시장 리스크

상업용 부동산의 가치는 시장 상황, 지역 경제 활성화 정도, 공실률 등에 영향을 받을 수 있습니다. 향후 경기 변동 및 지역 상권 변화에 따른 잠재적 위험을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산의 주요 교통 요지인 공업탑 로터리 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 복합 용도(근린상가, 업무시설)로 활용 가능하며, 주변 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 중복사건 및 공동담보와 같은 경매 절차상의 복잡성과 더불어 향후 상권 변화에 따른 시장 리스크를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 훌륭한 입지: 울산 남구의 핵심 교통 요지인 공업탑 로터리 인근에 위치하여 접근성이 뛰어납니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설 및 업무시설로 모두 활용 가능한 유연성을 갖추고 있습니다.

* 발달된 상권: 주변으로 다양한 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 상권 활성화 노력: 지역 상권 활성화를 위한 지속적인 노력이 이루어지고 있어 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다. 입찰가는 감정가 345,000,000원을 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 실거래가, 해당 지역의 상권 분석, 물건의 장단점, 향후 시세 전망, 그리고 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 심층적인 권리 분석 및 현장 조사를 기반으로 산출될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.