나이스옥션 법원경매 울산 2025타경84 [7] 울산광역시 울주군 상북면 산전리 835-7 로즈빌비동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경84 (7)

* 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 산전리 835-7 로즈빌비동 3층302호

* 건축년도: 2017년 (준공 승인 2018년)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 221,000,000원

* 토지면적: 255.46㎡ (약 77.27평)

* 건물면적: 127.47㎡ (약 38.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OO

* 특이사항: 공동담보, 중복사건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

. (감정평가서상 상세 정보 부족)

해당 물건은 울산광역시 울주군 상북면 산전리에 위치합니다.

* 교통상황

. (감정평가서상 상세 정보 부족)

주변은 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역으로 파악됩니다. 대중교통 이용 편의성은 상세 정보 확인이 필요합니다.

* 인접 도로상태

. (감정평가서상 상세 정보 부족)

물건지까지 차량 진출입은 가능할 것으로 보이나, 상세 도로 연결 상태는 현장 확인이 요구됩니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약상, 소유권보존등기(이순이, 2018-09-03) 이후 다수의 권리 변동이 있었습니다.

* 말소기준권리는 2018년 10월 11일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권(174,200,000원)입니다.

* 이후 접수된 전세권, 압류, 강제경매 등은 모두 말소 예정이며, 매각으로 인해 소멸되는 권리입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 등기부채권 총액은 194,200,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

전입일자: 2024-11-27

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 장

전입일자: 2024-11-27

확정일자: -

배당신고일자: 2025-02-11

보증금: 5,000,000원

차임: 750,000원

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 상업시설 현황

. (제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어려움)

물건지 주변은 주로 주거지역 및 농경지로 이루어져 있어, 대규모 상업시설보다는 기본적인 생활 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 상세한 상권 정보는 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

. (상세 정보 부족)

울산광역시 울주군 상북면 소재지로, 인근 지역의 주민센터, 소규모 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 추정됩니다.

* 주변 교육시설

. (상세 정보 부족)

인근 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 존재할 수 있으나, 정확한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 병원

. (상세 정보 부족)

가까운 거리에 지역 병원 또는 의원이 있을 수 있으나, 종합병원은 접근성이 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 및 중복사건:

동일한 채무를 담보로 여러 부동산이 묶여 있거나, 유사한 사건이 중복 진행될 수 있어 경매 진행 과정에서 변동이 있을 수 있습니다. 이는 입찰 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 울주군 상북면 산전리에 위치한 로즈빌비동 3층302호 다세대주택입니다.

* 2017년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 총 16세대로 구성된 로즈빌 복합단지 내에 있습니다.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

* 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 감정가는 221,000,000원이며, 주변 유사 물건의 시세는 2025년~2026년 거래 사례에서 71.97㎡ 기준으로 13,500만원 ~ 19,000만원 수준으로 확인되었습니다. 본 물건은 해당 면적보다 약 1.77배 큰 127.47㎡이므로, 시세 대비 감정가가 다소 낮을 가능성이 있습니다.

* 다만, 주변 시세와 비교 시 면적 차이로 인한 가격 편차가 있을 수 있으므로, 정확한 시세는 유사 면적의 거래 사례나 현장 조사를 통해 추가 검증이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2017년 준공으로 비교적 건물이 신축급에 속합니다.

* 권리관계 단순: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 법적 부담이 없습니다.

* 임차인 보증금 미인수: 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 시세 대비 잠재적 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 유사 물건의 거래 가격이 높게 형성되어 있어, 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 221,000,000원입니다.

* 주변 유사 면적(71.97㎡)의 최근 매매가는 13,500만원에서 19,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

* 본 건은 127.47㎡로 면적이 더 넓어, 이를 바탕으로 단순 비례 산정 시 시세는 약 278,000,000원에서 336,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 그러나 감정가는 221,000,000원으로, 이는 시세 대비 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

* 권리관계가 깨끗하고 임차인 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 이상 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 하지만 경매 특성상 신중한 접근이 필요하며, 유사 물건과의 직접적인 비교에 한계가 있음을 감안해야 합니다.

* 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근과 시세 상승 가능성을 감안한 예상 입찰가 범위는 230,000,000원 ~ 245,000,000원으로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 235,000,000원 수준을 권고드립니다. (이 가격은 인수되는 보증금이 0원이므로 총 입찰가에서 제외되지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.