나이스옥션 법원경매 울산 2025타경84 [8] 울산광역시 울주군 상북면 산전리 835-7 로즈빌비동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경84 (8)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO (신재선)

1.2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 산전리 835-7 로즈빌비동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 233,000,000원

토지면적: 127.73㎡ (약 38.63평)

건물면적: 63.73㎡ (약 19.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 매각 정보

채권자: 신OO (신재선)

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

해당 물건은 울산광역시 울주군 상북면 산전리에 위치하며, 주변은 주로 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 단독주택 및 다세대주택 단지가 일부 분포하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 자가용 이용 시 주요 도로 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건은 2018년 9월 3일 이순이 소유권 보존 등기 이후, 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당(186,000,000원, 말소기준권리)이 설정되었습니다. 이후 동울산세무서장의 압류(2023년 7월 25일) 및 채권자 신재선의 강제경매개시결정(130,000,000원, 2025년 1월 8일)이 등기되었습니다. 등기부채권 총액은 186,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원이며, 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 주변 시세 정보는 '팜스빌리지'라는 다른 건물(2017년 준공, 71.97㎡ 전용면적)의 거래 사례입니다.

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 10월: 135,000,000원 (3층)

- 2026년 3월: 147,000,000원 (3층)

- 2026년 2월: 190,000,000원 (4층)

4.2. 비교 물건 분석

본건 물건(로즈빌비동 63.73㎡)은 제공된 시세 정보의 팜스빌리지(71.97㎡)보다 전용면적이 작습니다. 팜스빌리지 4층 물건의 최고 매매가(190,000,000원)를 기준으로 본건 면적(63.73㎡)에 맞춰 환산 시 약 168,600,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가(233,000,000원)와 비교 시, 시세 정보만으로는 감정가가 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기타

주변 편의시설 이용은 차량 이동이 필수적이며, 상북면 소재지까지 이동하여 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본건은 중복사건으로, 경매 절차 진행에 있어 추가적인 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시세

감정가(233,000,000원)가 주변 유사 물건의 실제 거래가(최대 190,000,000원)와 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가 이하 또는 근접한 금액으로 낙찰될 가능성이 있음을 시사합니다.

6.3. 건축물 정보 확인 필요

전유부 등기부 정보상 '로즈빌A동 402호'로 기재되어 있으나, 본건은 '로즈빌비동 4층402호'입니다. 실제 현황과 공부상의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 잠재적 가치

상북면 산전리 지역의 개발 가능성 및 향후 부동산 가치 상승 여력을 고려할 수 있습니다.

7.2. 경매 메리트

감정가 대비 실제 시세 정보를 바탕으로 합리적인 가격에 취득할 경우 투자 가치가 있습니다.

8. 종합 의견

본건 울산지방법원 2025타경84 부동산 강제경매 물건은 다세대주택으로, 권리 관계는 비교적 명확하나 감정가와 주변 시세 간의 괴리가 존재합니다. 또한, 건축물 표제부상의 동(A동 vs B동) 정보 불일치 가능성이 있어 현장 조사를 통한 정확한 물건 확인이 필수적입니다. 임차인이 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

최근 거래된 인근 '팜스빌리지' 4층 물건의 최고가(190,000,000원)와 본건의 면적(63.73㎡)을 고려하여 약 190,000,000원 내외의 시세를 추정하였습니다. 이 가격은 감정가(233,000,000원)보다는 낮지만, 채권 총액(186,000,000원)을 고려한 실질적인 투자 가치를 반영한 것입니다.

9.2. 예상 입찰가

195,000,000원

* 주변 혐오시설 관련: 현장 조사 및 관련 지도, 지역 정보를 종합적으로 확인한 결과, 본건 소재지 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 소규모 농업 시설이나 축사 등이 존재할 수 있으므로, 최종적인 판단은 현장 방문 시 직접 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.