나이스옥션 법원경매 울산 2025타경84 [5] 울산광역시 울주군 상북면 산전리 835-7 로즈빌비동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-06-08 작성된 물건명세서에 따른 경매 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경84 (5)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 산전리 835-7, 로즈빌비동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 217,000,000원

토지면적: 127.73㎡ (약 38.63평)

건물면적: 63.73㎡ (약 19.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

건축년도: 2017년

1.2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주로 주거 단지와 농경지가 혼합된 지역으로 파악됩니다. 상세한 위치 및 주위 환경, 교통 상황, 인접 도로 상태, 토지 이용 계획 및 제한 상태에 대한 구체적인 내용은 제공된 감정평가서 요약 요항표에 기재된 내용이 없어 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 일반적인 지역 특성상 대중교통 접근성은 다소 제한적일 수 있으며, 생활 편의시설은 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2018년 10월 11일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당(170,300,000원)입니다. 해당 근저당보다 후순위인 동울산세무서장의 압류(2023년 11월 24일) 및 신재선씨의 강제경매(2025년 1월 8일, 130,000,000원)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 인수 부담이 없음을 의미합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없으므로, 낙찰자는 등기부상 모든 권리를 말소된 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

총 채권액은 근저당 170,300,000원과 강제경매 채권액 130,000,000원을 합한 300,300,000원입니다. 이는 감정가 217,000,000원보다 높은 금액으로, 경매 낙찰가가 총 채권액을 모두 변제하기에 부족할 경우 채권자에게 부족 금액에 대한 채권 추심 가능성이 있습니다.

1.4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 같은 지역(상북면 산전리)에 위치한 '팜스빌리지'(지번 208-9)이며, 건축 연도가 2017년으로 본건 '로즈빌'(지번 835-7)과 유사합니다. 해당 물건들의 전용면적은 약 71.97㎡(약 21.77평)이며, 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 10월: 135,000,000원

* 2026년 3월: 147,000,000원

* 2026년 2월: 190,000,000원

이를 평당가로 환산 시 약 187만원에서 264만원/㎡ 수준입니다. 본건의 건물면적(63.73㎡, 약 19.28평)을 적용하여 추정 시세는 약 139,500,000원에서 168,000,000원 수준으로 산정될 수 있습니다.

이는 본건의 감정가 217,000,000원과 상당한 차이를 보이며, 향후 입찰가 산정 시 이 격차를 신중하게 고려해야 합니다. '로즈빌'과 '팜스빌리지'는 동일 단지는 아니지만, 지역적 유사성을 감안할 때 참고 가치가 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건이 소재한 울산광역시 울주군 상북면은 도시 외곽 지역으로, 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공할 수 있습니다. 대규모 상업 시설, 병원, 문화 시설 등은 인근의 울산 시내 또는 양산시 등으로 이동해야 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

* 교육 시설: 상북초등학교, 상북중학교 등이 근거리에 위치할 수 있으나, 정확한 통학 거리 및 환경은 확인이 필요합니다.

* 교통: 주요 도로 접근성은 양호할 수 있으나, 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 감정가와 최근 시세 정보 간의 큰 격차: 제공된 유사 단지의 최근 거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 실제 시장 가치와의 괴리가 존재할 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 말소기준권리 포함 총 채권액이 감정가를 초과하여, 낙찰 시 채무 잔여에 따른 추가적인 법적 조치가 발생할 가능성이 있습니다.

* 주변 시세 및 단지 차이: 본건 '로즈빌'과 비교 분석에 사용된 '팜스빌리지'는 별개의 단지이므로, 단지별 특성이나 관리 상태에 따라 시세 차이가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 온라인 검색을 통해 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 실제 현장 방문을 통한 상세 확인이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 상북면 소재 다세대주택으로, 감정가는 217,000,000원입니다. 권리관계는 비교적 명확하며 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다. 임차인 인수 부담은 없습니다.

그러나 주변 유사 단지의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건의 건물 면적 대비 추정 시세는 140,000,000원 ~ 170,000,000원 수준으로, 감정가와 큰 차이를 보입니다. 이는 낙찰 시 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 수 있는 기회일 수도 있으나, 반대로 감정가가 적정하지 않거나 유사 단지 시세가 본건에 비해 낮게 형성되었을 가능성을 시사합니다. 높은 총 채권액은 유의해야 할 리스크 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 하락 가능성: 유사 단지의 거래 사례를 고려했을 때, 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 인수할 권리가 없어 명확한 소유권 취득이 가능합니다.

* 지역 개발 가능성: 울산 외곽 지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 잠재적으로 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 감정가 217,000,000원 대비 유사 단지 시세가 약 140,000,000원 ~ 170,000,000원으로 상당한 차이를 보이고 있습니다. 또한, 말소기준권리인 근저당 금액이 170,300,000원이므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

시세 분석 결과와 권리관계를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로는 유사 단지 최고 거래가 수준인 190,000,000원을 기준으로 삼고, 안정적인 낙찰을 위해서는 감정가 수준을 고려한 210,000,000원 내외를 예상 입찰가로 제시합니다. 다만, 감정가와 시세 간의 괴리가 크므로, 현장 답사 및 최신 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

* 권장 입찰가: 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.