나이스옥션 법원경매 울산 2025타경84 [6] 울산광역시 울주군 상북면 산전리 835-7 로즈빌비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경84 (6)

소재지: 울산광역시 울주군 상북면 산전리 835-7 로즈빌비동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 221,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 127.73㎡ (약 38.63평)

토지지분: 127.73㎡ (약 38.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 63.73㎡ (약 19.28평)

건물지분: 63.73㎡ (약 19.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보 (로즈빌 B동)

신축년월: 2018년 7월 25일 (사용승인일 기준)

층수: 2층 / 총 4층 (건축물표제부 총괄표제부 기준 층수 정보 없음, 전유부상 2층)

총 세대수: 16세대 (로즈빌 전체 기준)

총 주차대수: 16대 (로즈빌 전체 기준)

건축면적: 403.74㎡

연면적: 1316.32㎡

건폐율: 19.78%

용적률: 64.49%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면 산전리에 소재하며, 주거 지역 내에 위치하고 있습니다. 인근에 단독주택, 다세대주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

인근 도로망을 통한 차량 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 대중교통 이용 편의도는 다소 낮을 수 있으며, 주요 간선도로까지의 연계성은 지역 내 도로망에 따라 달라질 수 있습니다.

2.3. 인접 도로상태

본 물건으로의 접근을 위한 차량 통행이 가능한 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련 법규에 따른 토지이용계획 및 제한사항이 있을 수 있습니다. 상세 내용은 관련 지자체 및 공적 장부를 통해 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 현황 요약

본 건은 부동산 강제경매 물건으로, 채권자 신OO의 신청으로 진행되고 있습니다.

등기부상 말소기준권리는 2018년 10월 11일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당 (104,000,000원)입니다.

상기 근저당보다 후순위로 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최설빈

보증금: 80,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2020-05-28

확정일자: 2024-08-09

대항력: 없음

비고: 최

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리 및 대항력 있는 임차인은 없으며, 따라서 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 인근 단지(팜스빌리지, 동일 주소 및 건축 연도)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 10월: 135,000,000원 (전용면적 약 72㎡ 기준)

* 2026년 2월: 190,000,000원 (전용면적 약 72㎡ 기준)

* 2026년 3월: 147,000,000원 (전용면적 약 72㎡ 기준)

해당 물건의 감정가는 221,000,000원으로, 최근 거래가보다는 상당히 높게 평가되어 있습니다. 이는 감정평가 시점과 최근 시장 상황의 차이일 수 있습니다.

4.2. 시세 분석

인근 단지의 실거래가를 고려할 때, 본 물건의 현재 시장 가치는 감정가보다는 낮은 수준에서 형성될 가능성이 있습니다. 특히, 2026년 2월 거래된 190,000,000원이 가장 최근 고가 거래 사례입니다. 본 물건의 전용면적(63.73㎡)은 비교 사례(약 72㎡)보다 다소 작으므로, 이를 감안한 가격 조절이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건 주변으로는 기본적인 생활 편의 시설(상점, 식당 등)이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설의 종류와 거리는 지역 지도 검색을 통해 확인 가능합니다.

5.2. 교육시설

상북면 지역 내 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 존재합니다. 본 물건으로부터 해당 교육 시설까지의 접근성은 거리에 따라 달라집니다.

5.3. 혐오시설

현재 제공된 정보와 일반적인 검색으로는 본 물건 인근에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 상세한 지역 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이나 권리 관계 파악에 추가적인 주의가 요구될 수 있습니다.

6.2. 시장 변동성

부동산 시장의 변동성은 항상 존재하며, 특히 지역별, 상품별 시장 상황에 따라 가치 변동이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면에 위치한 다세대주택으로, 경매 절차상 인수할 권리는 없는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있습니다. (최설빈 임차인은 대항력 없음).

다만, 감정가(221,000,000원) 대비 인근 단지의 최근 실거래가(최고 190,000,000원)가 낮은 점은 투자 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 본 물건의 면적이 비교 사례보다 다소 작은 점도 고려해야 합니다.

입지조건이나 생활 편의 시설은 지역적 특성에 따라 보통 수준일 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계 양호

인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 권리 확보에 용이합니다.

8.2. 잠재적 가치

지역 개발 계획이나 향후 시세 상승 가능성에 따라 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다. (별도 조사 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시장가치 기반 산정

인근 단지의 최근 실거래 최고가(190,000,000원)와 본 물건의 면적, 감정가와의 괴리를 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

낙찰가는 최근 고가 거래 사례인 190,000,000원을 기준으로, 경매 참여 경쟁률 및 물건의 현 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

낙찰가율을 80~90% 수준으로 가정할 경우, 예상 입찰가는 대략 170,000,000원에서 190,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 더 높은 가격을 제시하는 경쟁자가 있다면 추가적인 시장 분석 및 전략 수립이 필요합니다.

본 보고서상의 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰 당일의 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.