나이스옥션 법원경매 울산 2025타경84 [2] 울산광역시 울주군 상북면 산전리 835-7 로즈빌에이동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.01.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2025타경84 (2)

1.2. 소재지

울산광역시 울주군 상북면 산전리 835-7 로즈빌에이동 1층102호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

216,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 254.80㎡ (약 77.09평)

건물면적: 127.14㎡ (약 38.46평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

신OO

1.9. 특이사항

공동담보, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

제공된 정보만으로는 상세한 교통상황 파악이 어렵습니다. 다만, 일반적인 신축 다세대주택 단지의 경우 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 지역별 편차가 있을 수 있습니다.

2.2. 주변 환경

소재지 정보에 따르면 울산광역시 울주군 상북면 산전리에 위치하고 있으며, 주변 환경에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적으로 해당 지역은 주거 밀집 지역 또는 그 주변으로 형성될 가능성이 높습니다. 외부 검색 결과, 본 물건지 주변에 특별히 문제될 만한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리자는 2018년 10월 11일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(채권액 172,000,000원)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사): 172,000,000원 (말소기준권리)

* 압류 (동울산세무서장)

* 강제경매 (신재선): 130,000,000원

3.3. 인수되는 권리

명시된 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-21

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로, 보증금 미회수 위험은 없으나, 대항력이 없는 점을 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 거래 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보는 '팜스빌리지'이며, 본 물건지(로즈빌)와 동일 단지는 아니지만 인근 지역의 유사 건물 거래 사례로 참고할 수 있습니다.

* 팜스빌리지 (전용면적 약 71.97㎡ / 21.77평) 거래 사례:

* 2025년 10월: 135,000,000원 (3층)

* 2026년 2월: 190,000,000원 (4층)

* 2026년 3월: 147,000,000원 (3층)

이 거래 사례들은 전용면적이 본 물건(건물면적 127.14㎡ / 38.46평)보다 작은 면적임에도 불구하고 최고 190,000,000원까지 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석

본 물건의 감정가는 216,000,000원입니다. 이는 전용면적이 더 작은 유사 물건의 최고 거래가(190,000,000원)보다 높은 수준입니다. 본 물건의 건물 면적이 127.14㎡로 팜스빌리지의 전용면적(71.97㎡)보다 약 1.7배 크다는 점을 고려할 때, 감정가는 시장 시세를 합리적으로 반영하고 있을 가능성이 있습니다. 다만, 팜스빌리지의 최근 최고가 거래(190,000,000원)는 본 물건의 감정가와 근접하거나 다소 낮은 수준이며, 이는 본 물건이 1층이라는 점과 관련이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통시설

주변 도로 상태에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 신축 다세대주택 단지는 차량 이용 편의성을 고려하여 조성됩니다.

5.2. 편의시설

인근 지역의 학교, 마트, 병원 등 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 울주군 상북면 지역의 주거 환경을 감안할 때 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 및 중복사건

본 물건은 공동담보 및 중복사건으로 진행되고 있어, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생할 수 있습니다. 경매 절차를 면밀히 주시할 필요가 있습니다.

6.2. 1층 위치

본 물건은 1층에 위치하고 있어, 사생활 침해, 소음, 일조량 등에서 고층 유닛 대비 선호도가 낮을 수 있으며, 이는 가격 형성 시 반영될 수 있습니다.

6.3. 면적 차이

주변 시세 비교 시 활용된 팜스빌리지 거래 사례는 본 물건보다 전용면적이 상당히 작습니다. 따라서 단순히 거래가액만 비교하기보다는 면적 차이를 고려하여 신중한 시세 판단이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 상북면 산전리에 위치한 로즈빌 A동 1층 102호 다세대주택입니다. 2017년경 건축된 비교적 신축 건물이며, 권리상 특이사항 없이 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다. 임차인의 경우 대항력이 없으며 보증금도 0원이므로 권리관계상 낙찰자에게 부담이 되지 않습니다.

주변 유사 단지(팜스빌리지)의 거래 사례를 볼 때, 본 물건의 감정가 216,000,000원은 합리적인 수준으로 판단되나, 1층이라는 점과 비교 대상 물건의 면적 차이를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 공동담보 및 중복사건으로 진행되는 점은 경매 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 인근 유사 면적 대비 저평가된 감정가 또는 시세로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경이 기대되는 지역에 위치하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가(216,000,000원)와 유사 물건 거래 동향(최고가 190,000,000원) 및 본 물건의 특징(1층, 면적)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 위해서는 감정가의 85% 수준인 183,600,000원부터 고려해볼 수 있습니다.

다만, 인근 거래사례의 최고가(190,000,000원)가 본 물건의 감정가와 근접한 수준이며, 본 물건의 면적이 더 크다는 점을 감안하면, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 고려하여 감정가 수준인 216,000,000원 이하에서 적극적인 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 입찰 동향을 감안하여 200,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 전략적으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.